Калькулятор налога на имущество организаций

Алан-э-Дейл       12.01.2024 г.

Оглавление

• Порядок уплаты налога на имущество с инженерных сетей здания, налог по которому рассчитывается на основе кадастровой стоимости
• Произошедшие в 2016 году изменения в законодательстве, которые действуют и в текущем году
• Налоговая база
  • Налоговой базой по налогу на имущество может быть:
  • Базу для расчета налога на имущество определяйте отдельно по недвижимости:
• Как снизить размер имущественного налога
  • Куда обращаться
  • Основания для оспаривания
  • Комиссия по рассмотрению споров
  • Судебный порядок
  • Сколько стоит оспаривание кадастровой стоимости
• Правила оплаты для юридических и физических лиц
  • Физические лица
  • Юридические лица
• Если налог по кадастровой стоимости получился больше, чем по инвентаризационной
  • Понижающий коэффициент
• Сведения об имуществе и его владельце
• Расчет налога исходя из средней или среднегодовой стоимости имущества
• Правила по оплате налогового сбора для граждан
  • Для физических лиц
  • Для юридических лиц

Порядок уплаты налога на имущество с инженерных сетей здания, налог по которому рассчитывается на основе кадастровой стоимости

Минфин разъяснил, нужно ли отдельно платить налог на имущество с инженерных сетей, если налог в отношении здания рассчитывается по кадастровой стоимости

Если объект недвижимости облагается налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости, то отдельно платить налог за водопровод, отопление, лифты и другие инженерные системы, входящие в состав здания, не нужно. Это правило действует и в том случае, когда упомянутые инженерные системы учитываются в бухгалтерском учете как отдельные инвентарные объекты. Подробности — в письме Минфина России от 26.05.16 № 03-05-05-01/30114.

Минфин России также в письме от 26.05.14 № 03-05-05-01/25079 напомнил, что налог по инженерным системам такого здания отдельно рассчитывать не нужно. Такие системы подлежат налогообложению в составе здания.

Существуют следующие категории объектов, в отношении которых российские организации рассчитывают налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости объектов. Согласно пункту 1 статьи 378.2 НК РФ, это:

• административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
• нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Здание, как объект налогообложения налогом на имущество, представляет собой объемную строительную систему, в состав которой, помимо прочего, включаются сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения (водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, электроснабжения, связи и т п.). Это следует из положений Федерального закона от 30.12.09 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Произошедшие в 2016 году изменения в законодательстве, которые действуют и в текущем году

1 января 2016 года изменился порядок уплаты налога. Обновления коснулись двух ключевых аспектов:

1. Как долго недвижимость находилась в собственности;
2. Какая расчётная стоимость жилья.

Лица, которые стали собственниками квартир с 2016 года включительно, теперь имеют право не платить 13% НДФЛ при её продаже лишь в случае, если были собственниками жилья больше 5 лет. Т.е. если квартира куплена в 2017, а спустя год продана – подавать налоговую декларацию нужно. Такие нововведения призваны уменьшить число мошеннических и фиктивных сделок на рынке недвижимости.
В новом законе прописан ряд исключительных случаев, когда платить налог не нужно, если квартира была в собственности меньше 5 лет:

• Она перешла по договору дарения (исключительно от близкого родственника) или же получена в роли наследства;
• Недвижимость приватизирована;
• Объект перешёл в собственность на основании договора ренты.

Раньше в сделках купли-продажи жилья в роли налогооблагаемой базы выступала договорная стоимость предмета сделки. С 2016 года базой начала считаться кадастровая. Кадастровая стоимость квартиры и порядок расчёта налога на имущество – это то, что нужно знать каждому собственнику квартиры, который решит её продать.
Так рыночная цена не может быть ниже 70% кадастровой, которая устанавливается законодательно. Даже если в договоре купли-продажи фигурирует сниженная величина, сумма налога все равно будет считаться, исходя из установленного показателя.

Пример. В договоре стороны обозначают сумму в 3,5 миллиона рублей, а кадастровая стоимость данного объекта определена на уровне 8,7 миллионов. 8,7 млн. умножаем на 70%, получается 6 миллионов 90 тысяч – показатель выше прописанного в договоре. В этом случае сумма налога будет рассчитываться, исходя из кадастровой стоимости. И наоборот – в роли налоговой базы выступит договорная цена, если она будет выше.

Пример. В 2015 году некий гражданин приобрёл двухкомнатную квартиру за 2 миллиона рублей и в начале 2017 года продал её за 2,5 миллиона, но по состоянию на 2017 год кадастровая стоимость данного объекта равна 2,2 миллиона рублей. Итого расчёт налога в этом примере будет проводиться таким образом: налогооблагаемой базой выступит 2,5 миллиона (кадастровая стоимость умножается на коэффициент 0,7 – получаем 1 миллион 540 тысяч рублей, что меньше установленной продавцом цены). Умножаем величину на 13% – это и есть сумма налога.

В любом случае с 2016 года налогооблагаемой базой считается наибольшая сумма, которую определяют после сравнения кадастровой стоимости и той, что прописана в договоре купли-продажи. Нововведения актуальны в первую очередь для:

1. Физических лиц, ИП изменения не касаются;
2. Закон распространяется только на продажу недвижимости, которая не используется в деятельности, приносящей собственнику доход;
3. Теперь налог рассчитывается по новым правилам лишь для объектов, купленных после 2016 года. Если жилье приобретено раньше и собственник обладал им больше 3 лет – он избавляется от оплаты налога.

Налоговая база

Налоговой базой по налогу на имущество может быть:

• среднегодовая стоимость недвижимости;
• кадастровая стоимость недвижимости.

Недвижимость, за которую налог нужно рассчитывать по кадастровой стоимости, перечислена в пункте 1 статьи 378.2 НК. Недвижимость, которая облагается налогом по среднегодовой стоимости, указана в подпункте 1 пункта 1 статьи 374 НК.

Базу для расчета налога на имущество определяйте отдельно по недвижимости:

• расположенной по местонахождению головного отделения российской организации или постоянного представительства иностранной;
• каждого обособленного подразделения с отдельным балансом;
• вне местонахождения организации (отдельно по каждому объекту);
• входящей в состав Единой системы газоснабжения;
• за которую налог считают по кадастровой стоимости;
• облагаемой по разным налоговым ставкам;
• задействованной в рамках договора простого или инвестиционного товарищества;
• переданной в доверительное управление или приобретенному в рамках такого договора;
• используемой в рамках концессионных соглашений.

Особый порядок определения налоговой базы действует для объектов недвижимости, которые расположены на территории нескольких регионов. Это трубопроводы, электросети, железнодорожные магистрали и другие протяженные объекты.

Налоговую базу в этом случае определяйте раздельно. То есть долю налоговой базы, которая относится к тому или иному региону, следует рассчитывать пропорционально части балансовой стоимости объекта, расположенного в соответствующем регионе. Об этом сказано в пункте 2 статьи 376 НК.

Некоторые особенности имеет порядок определения налоговой базы организациями, на балансе которых имеются объекты транспортной инфраструктуры. 

• судоходных гидротехнических сооружений, расположенных на внутренних водных путях России. Например, судоходных шлюзов, судоподъемников;
• портовых гидротехнических сооружений. Например, волноломов, пирсов, причалов и т. п.;
• сооружений инфраструктуры воздушного транспорта, за исключением систем централизованной заправки самолетов и космодрома. Например, аэродромных сооружений, которые относятся к инфраструктуре воздушного транспорта.

Уменьшать налоговую базу нельзя, если законченные капвложения были учтены в балансовой стоимости указанных объектов до 1 января 2010 года. При этом период ввода в эксплуатацию самого объекта, подвергшегося реконструкции или модернизации, – до или после 1 января 2010 года, значения не имеет.

Право на льготу дают только собственные инвестиции. То есть капвложения, которые организация произвела за счет своих средств. Уменьшать налоговую базу за счет инвестиций, произведенных другими организациями, нельзя. 

Например, если организация получила объект транспортной инфраструктуры в качестве вклада в уставный капитал, применять льготу она не вправе. Ведь никаких инвестиционных затрат организация не понесла.

Как снизить размер имущественного налога

Снизить имущественный налог можно путем оспаривания кадастровой стоимости.

Куда обращаться

В случае, если кадастровая стоимость существенно превышает реальную стоимость недвижимости (более чем на 30%), ее можно оспорить и пересмотреть в меньшую сторону. Но нужно понимать, что затраты на оспаривание могут превысить конечную выгоду от уменьшения кадастровой оценки. Если этот факт не смущает, то стоит рассмотреть один из способов для снижения налога:

1. Через комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
2. В судебном порядке.

Есть еще один способ для оспаривания, не требующих существенных затрат – обратиться в организацию, которая ответственна за проведение оценки в городе, с заявлением об обнаружении ошибки в оценке. Например, в Москве  направить заявление можно в ГБУ Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Рядовые граждане могут сразу подавать заявление в суд. Тогда как для юрлиц обязательно прохождение досудебного порядка.

Основания для оспаривания

Оспорить кадастровую оценку можно не всегда. Например, изменение реалий на рынке недвижимости и резкое падение цены квартиры не является основанием для пересмотра оценки. для оспаривания допускается учитывать следующие ошибки, допущенные оценщиками:

1. Некорректное указание сведений в перечне объектов недвижимости, которые подлежат оценке (например, площадь жилого помещения).
2. Неправильный выбор условий, которые могут повлиять на стоимость объекта (местоположение, целевое назначение, состояние и пр.).
3. Некорректное применение данных при расчете кадастровой стоимости.
4. Неприменение информации об аварийном состоянии объекта.

Комиссия по рассмотрению споров

Комиссии по рассмотрению споров организуются в регионах для рассмотрения соответствующих претензий к кадастровой оценке от владельцев недвижимости (на основании ст.22 237-ФЗ от2016 года «О государственной кадастровой оценке»).

В комиссию подается заявление об оспаривании кадастровой стоимости с приложением подтверждающих документов (отчета об оценке).   Комиссия будет рассматривать поступившее заявление в течение месяца и может отказать. Тогда владельцу недвижимости придется добиваться справедливости в судебном порядке (на основании Главы 25 КАС).

Образец заявления о пересмотре результатов кадастровой стоимости:

Судебный порядок

При обращении в суд необходимо заплатить госпошину в размере 300 р. (на основании ст. 333.19 НК РФ) и подготовить исковое заявление.

К заявлению на оспаривание кадастровой стоимости необходимо приложить:

1. Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
2. Нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на недвижимость.
3. Документы, подтверждающие недостоверность оценки. В частности, открытые источники информации: скрины и объявления о продаже эквивалентной недвижимости.
4. Отчет об оценке объекта оценки, если заявление подается на основании несоответствия объекта недвижимости его рыночной стоимости.
5. Положительное заключение СРО, в котором состоит оценщик.

Исковое заявление без приложения документов рассматриваться не будет.

Обратиться с исковым заявлением необходимо в течение 5 лет после изменения в реестре кадастровой оценки.

Дела об оспаривании судебной стоимости рассматриваются в течение 2 месяцев, но при необходимости указанный срок может быть продлен на месяц из-за сложности процесса  ().

Сколько стоит оспаривание кадастровой стоимости

Важно понимать величину предстоящих затрат.  Около 30 тыс.р. будет стоить отчет об оценке стоимости недвижимости, еще 70-100 тыс.р

возьмет юрист за сопровождение дела об оспаривании кадастровой стоимости. То есть по самым скромным оценкам процедура оспаривания будет стоить не менее 100-150 тыс.р.

Обычно если разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет менее 4 млн.р. то инициировать оспаривание невыгодно . В дальнейшем отбить эту разницу на налогах не получится.

В заключении хорошая новость для тех, кому все же удалось оспорить кадастровую стоимость недвижимости. Если налогоплательщик смог добиться справедливости и уменьшить ее, то кадастровая стоимость будет применяться не с года подачи заявления об оспаривании, а с момента неправильной оценки (на основании ст.403 НК).

Правила оплаты для юридических и физических лиц

Имущественный налог находится в ведении регионов. В 2019 году, до 1 декабря, вносятся платежи за период-2018.

Физические лица

Заплатить налог придется любому человеку, в чьей собственности есть недвижимость, указанная в ст.401 НК.

Базой начисления признается кадастровая оценка по ЕГРН (ст. 403 гл.32). Обязательно учитываются законные пути уменьшения платежной суммы.

Юридические лица

Организации и предприятия всех форм также платят налоги. Все основные моменты этого отражает глава 30 НК.

Чтобы недвижимость попала в поле зрения налоговиков, требуются всего два условия:

• балансовый учет объекта;
• его принадлежность к основным средствам.

А вот способ имущественного обладания у предприятия куда больше, чем у гражданина, начиная с привычной собственности и заканчивая непонятными порою для обывателя вариантами:

• временным владением/распоряжением;
• доверительным управлением, концессией;
• и другими.

В целом налоговая система для юридических лиц значительно сложнее, чем «гражданские» правила. До настоящего времени многие объекты юридических собственников облагаются налогами по среднегодовой оценке.

Кадастр применим для следующего имущества:

• административно-управленческие комплексы, торговые сооружения;
• нежилые помещения с использованием под офисы, общепит или бытовое обслуживание;
• недвижимость иностранных предприятий, работающих в РФ без представительств;
• не балансовые жилые помещения (то же служебное жилье, к примеру).

Налоговая ставка имущественных платежей из кадастрового расчета находится в ведении местных органов власти, которые определяют точное значение ставки, согласно ст. 380.

Если налог по кадастровой стоимости получился больше, чем по инвентаризационной

В случае, если налог по кадастровой стоимости вышел больше, чем был раньше (в прошлых годах, когда он рассчитывался по инвентаризационной стоимости), то расчет ведется по другой формуле:

Налог к уплате = (Налог, рассчитанный по кадастровой стоимости – Налог, рассчитанный по инвентаризационной стоимости) х Понижающий коэффициент + Налог, рассчитанный по инвентаризационной стоимости

Понижающий коэффициент

При расчете налога по кадастровой стоимости предусмотрено применении понижающего коэффициента первые четыре года (начиная с 2015 года). В 2017 году понижающий коэффициент равен 0,6.

Пример № 6.

Рогов С.А. имеет в собственности квартиру общей площадью 50 кв. м., кадастровая стоимость которой равна 3 540 000 руб.

Субъект РФ, в котором расположена квартира Рогова, перешел на новый порядок уплаты налога с 2017 года. В 2016 году налог на имущество исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости и был равен 2 800 руб.

Так как при расчете исходя из кадастровой стоимости сумма налога значительно выше, чем при расчете исходя из инвентаризационной стоимости, расчет будет производится по формуле:

Налог к уплате = (Налог, рассчитанный по кадастровой стоимости – Налог, рассчитанный по инвентаризационной стоимости) х Понижающий коэффициент + Налог, рассчитанный по инвентаризационной стоимости

Отразим расчет в таблице:

Исходные данные

Расчет

Кадастровая стоимость (руб.)

7 854 960

Ставка по налогу

0,1%

Площадь квартиры

50 кв. м.

Размер налога, исчисленный к уплате за 2015 год по инвентаризационной стоимости (руб.)

2 800

Стоимость 1 кв. м. (руб.)

157 099

7 854 960 : 50

Налоговый вычет (руб.)

3 141 984

157 099 х 20

Налог, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости (руб.)

4 713

(7 854 960 – 3 141 984) х 0,1%

Сумма налога к уплате с учетом понижающего коэффициента

3 948

(4 713 – 2 800) х 0,6 + 2 800

Итого, Рогову А.П. в 2017 году необходимо будет уплатить налог в сумме 3 948 руб.

В 2018 году расчет налога за 2017 год будет произведен с учетом понижающего коэффициента 0,8, а в 2019 году налог будет рассчитан исходя из полной стоимости квартиры.

Сведения об имуществе и его владельце

Ежегодно до 15 февраля в налоговую инспекцию по местонахождению имущества поступают сведения:

• об объекте налогообложения и его собственнике по состоянию на 1 января. Данные передает территориальное отделение Росреестра в муниципальном образовании (например, городе, районе, области), где расположена недвижимость;
• о кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Эти данные передает территориальное отделение Росреестра в муниципальном образовании (например, городе, районе, области), где расположена недвижимость по состоянию на 1 января текущего года.

Если в течение года происходит смена собственника или регистрируется право собственности на недавно построенный объект, территориальное отделение Росреестра (которому подведомственна территория, на которой расположен объект) должно передать эту информацию в инспекцию в течение 10 дней со дня регистрации. При этом кадастровую стоимость по новым объектам отделение определит на дату постановки такого объекта на государственный кадастровый учет.

Это следует из положений пункта 4 статьи 85, пунктов 1 и 3 статьи 402, пункта 1 и абзаца 1 пункта 2 статьи 403, пункта 2 статьи 408 Налогового кодекса РФ и пункта 5.1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457.

Сведения об объектах недвижимости в Республике Крым и городе федерального значения Севастополе и их правообладателях поступят в налоговые инспекции по местонахождению такого имущества до 1 марта 2015 года. Эти сведения предоставят территориальные отделения Росреестра по состоянию на 1 января 2015 года. Такой порядок предусмотрен пунктом 9.3 статьи 85 Налогового кодекса РФ.

Сведения об инвентаризационной стоимости имущества больше в налоговую инспекцию ежегодно не поступают. Поэтому инспекция рассчитает налог на имущество физических лиц исходя из последних полученных данных. А таковыми являются данные, которые БТИ предоставила инспекции до 1 марта 2013 года.

Это следует из положений пункта 2 статьи 402, статьи 404 Налогового кодекса РФ, пункта 2 статьи 1 Закона от 4 октября 2014 г. № 284-ФЗ, Закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ.

Ситуация: нужно ли представлять в налоговую инспекцию для расчета налога на имущество физических лиц документы, подтверждающие приобретение, продажу объектов недвижимости?

Ответ: нет, не нужно.

Все необходимые сведения в налоговую инспекцию передают территориальные отделения Росреестра (п. 4 ст. 85, п. 2 ст. 408 НК РФ). Однако в случае возникновения спора (например, из-за задержки передачи сведений) документы на приобретение или продажу имущества предоставьте. Например, договор купли-продажи, свидетельство о регистрации права собственности (п. 1 ст. 14 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). В частности, чтобы подтвердить дату, с которой человек не должен больше платить налог (например, если имущество было продано).

Расчет налога исходя из средней или среднегодовой стоимости имущества

Сумму авансовых платежей по налогу на имущество за отчетный период определяйте по формуле:

Авансовый платеж по налогу на имущество за отчетный период (I квартал, полугодие, девять месяцев) = Средняя стоимость имущества за отчетный период × Ставка налога 4

Сумму налога на имущество, который надо заплатить по итогам года, считайте по формуле:

Сумма налога на имущество, которая подлежит уплате по итогам года = Среднегодовая стоимость имущества за налоговый период × Ставка налога – Авансовые платежи по налогу на имущество, начисленные за I квартал, полугодие и девять месяцев

Такой порядок установлен статьей 382 Налогового кодекса РФ.

Пример расчета налога на имущество исходя из среднегодовой стоимости имущества

ООО «Альфа» расположено в г. Москве. Недвижимости в других регионах у организации нет.

Средняя стоимость основных средств, признаваемых объектами обложения налогом на имущество, по итогам отчетных периодов равна:

• за I квартал – 205 000 руб.;
• за полугодие – 190 000 руб.;
• за девять месяцев – 113 500 руб.

Среднегодовая стоимость имущества – 160 000 руб.

Ставка налога на имущество – 2,2 процента.

Суммы авансовых платежей по налогу на имущество, начисленные по итогам отчетных периодов, составляют:

– за I квартал: 205 000 руб. × 2,2% : 4 = 1128 руб.;

– за полугодие: 190 000 руб. × 2,2% : 4 = 1045 руб.;

– за девять месяцев: 113 500 руб. × 2,2% : 4 = 624 руб.

Сумма налога на имущество, которая должна быть начислена к уплате по итогам года, равна: 160 000 руб. × 2,2% – 1128 руб. – 1045 руб. – 624 руб. = 723 руб.

Ситуация: как рассчитать налог на имущество, если головное отделение организации изменило место регистрации и переехало в другой регион?

Рассчитывайте налог на имущество по общим правилам.

Ведь какой-то особый порядок для этого случая не предусмотрен. Поэтому по новому месту регистрации перечисляйте авансовые платежи, исходя из 1/4 средней стоимости основных средств головного отделения организации и налоговой ставки, действующей в этом регионе. По окончании года сравните суммы перечисленных авансовых платежей и посчитанного налога. Разницу доплатите в бюджет в срок, установленный законом региона, где головное отделение организации зарегистрировано. Такой порядок установлен в пункте 1 статьи 376, статье 380, пунктах 1–4 статьи 382 и пункте 1 статьи 383 Налогового кодекса РФ.

Совет: если ставки налога на имущество в регионах по месту регистрации организации до и после переезда разные, этим можно воспользоваться и снизить налоговую нагрузку. Для этого движимое имущество, с которого платят налог на имущество, нужно перевести на баланс того подразделения, которое расположено в регионе с более низкой налоговой ставкой.

Возможны два варианта.

1. Ставка меньше в том регионе, где расположено обособленное подразделение организации. В этом случае, выделив подразделение на отдельный баланс, организация будет облагать движимое имущество по ставке, установленной в этом регионе. Если подразделение не будет выделено на отдельный баланс, то налог на имущество придется начислять по ставке, действующей в том регионе, где расположено головное отделение организации.

2. Ставка ниже в том регионе, где расположено головное отделение организации. В этом случае выделять обособленные подразделения на отдельный баланс не стоит. По всему движимому имуществу организация будет платить налог по ставке, действующей в том регионе, где расположено головное отделение организации.

Такие выводы можно сделать из положений пункта 1 статьи 376 и статьи 384 Налогового кодекса РФ.

Порядок налогообложения недвижимого имущества не зависит от того, на чьем балансе оно учитывается (ст. 385, 384 НК РФ). Подробнее об этом см. Как платить налог с недвижимого по территориально отдаленным объектам недвижимости.

Правила по оплате налогового сбора для граждан

Регулирование налога на имущество подлежит региональным властям. Средства выплачиваются за предыдущий год, до наступления следующего.

Для физических лиц

Под налоговый сбор попадают абсолютно все слои населения, у кого в собственности есть недвижимое имущество, перечисленное в четыреста первой статьей НК РФ.

В обязательном порядке фиксируются законные способы понижения налогообложения.

Для юридических лиц

Абсолютно все компании, предприятия и организации попадают под имущественный налог. Основные правила прописаны в тридцатой главе Налогового Кодекса.

Недвижимое имущество попадает под налогообложение если:

• Состоит на балансовом учете;
• Принадлежит к основным средствам.

Помимо этого, у компаний предполагается больше способов владения имуществом, среди которой, помимо стандартной, выделяют следующие:

• Временное владение;
• Временное, или доверительно распоряжение;
• Концессия (договор, что заключается государством с ЧП, иностранной фирмой на использование промышленных предприятий, земли и т.д. государства);

Кадастровую стоимость недвижимости просчитывают для нижеперечисленных разновидностей недвижимости:

• Жилье, не состоящее на балансе (как пример, служебная жилплощадь и т.д.);
• Торговые постройки;
• Административно-управленческие комплексы;
• Недвижимое имущество иностранных компаний, что работаю на территории России, не имея официальных представительств;
• Помещений нежилого типа, которые используются как офисные, для общепита, или бытового обслуживания.

Всего налоговые сборы по недвижимости, плательщики должны произвести до первого декабря текущего года, за прошлый год.

В случае просрочки, Налоговая Служба начисляет пеню за каждый день просрочки.