Как заставить управляющую компанию работать, бороться с ее мошенничеством, невыполнением обязанностей и пр

Алан-э-Дейл       08.11.2022 г.

Оглавление

Законы об УК

На сегодня единственный правовой акт, регулирующий взаимоотношения между управляющими компаниями (УК) и владельцами квартир – Жилищный кодекс. В его 162-й статье указано, что УК обязана действовать по условиям договора управления и ежегодно отчитываться об исполнении этих условий.

Больше законов нет, поэтому правовое регулирование деятельности УК совсем слабое. А в таком случае сфера ЖКХ обречена функционировать не лучшим образом. Уже который год законодатели говорят о том, что система управления многоэтажками недоработана, однако воз и ныне там.

Хотя, по сути, каждый владелец или совладелец квартиры пользуется услугами, которые предоставляет УК, управляя домом, а поэтому он по закону о правах потребителей имеет право:

  • получать качественные услуги;
  • требовать перерасчёта за плохое качество;
  • защищать нарушенные права.

Существуют и подзаконные акты, например, Постановления №416 от 15.05.2013г. и №731 от 23.09.2010г. В первом определён общий порядок действий УК при управлении домом:

  • как принимать, хранить и передавать техдокументацию по дому;
  • как содержать дом и проводить ремонты;
  • как контактировать с поставщиками ресурсов (газ, тепло, вода, свет);
  • как взаимодействовать с неплательщиками;
  • как организовать диспетчерское аварийное обслуживание.

Второе Постановление содержит стандарт по раскрытию информации: как, когда, кому и о чём должна отчитываться УК.

Все стандарты, содержащиеся в Постановлениях, управляющая компания обязана выполнять. Но как узнать, нарушаются ли права жильцов в той или иной ситуации?

За что взять штраф с управляющей компании

Недавно Верховный суд России сделал особое разъяснение: отношения владельцев жилой недвижимости и управляющих компаний попадают под действие закона о правах потребителя. Иными словами, управдомы ничем не отличаются от других производителей услуг и за свои ошибки и нарушения должны отвечать по закону. Правозащитники об этом говорили и раньше: однако на практике заставить нарушителей выплачивать пострадавшим гражданам компенсации удавалось далеко не всегда. Теперь же Фемида на стороне потребителей коммунальных услуг: в интересах управляющих компаний не доводить дело до суда, чтобы избежать лишних расходов.

Самый распространенный случай — завышенные суммы в квитанциях. Например, в доме из-за профилактических работ отключили газ или воду, а день, когда услуга фактически не оказывалась, УК включила в счет. Если коммунальщики не захотят решить дело миром, то есть произвести перерасчет, гражданин может обратиться в суд. По новым правилам, с управляющей компании должны взыскать не только переплату, но и штраф в размере 50% от суммы компенсации. Вот типичные претензии к работе ЖКХ, которые могут стать основанием для возмещения ущерба:

Холодные батареи в квартире

Коммунальные службы обязаны обеспечить в жилых помещениях температуру воздуха в соответствии с санитарными нормами — она должна быть не ниже 18 °С, а в холодных регионах — 20 °С. В ночное время (с 00:00 до 5:00) в квартире может быть слегка холоднее — допустимо снижение температуры на 3 °С. Как правило, холодные или завоздушенные батареи — явление временное, связанное с началом отопительного сезона. Однако если радиаторы остаются чуть теплыми уже не одну неделю, пора обращаться в УК.

Протекающая крыша

Проведение текущего и капитального ремонта дома — прямая обязанность УК, ведь организация регулярно собирает на это деньги с жильцов. Если работы не были проведены своевременно, и ваша квартира пострадала из-за протекающей кровли, пора требовать компенсации от коммунальщиков.

Разрушение балконной плиты

Балконы и лоджии в стандартных панельных домах из источника света и воздуха со временем превращаются в зону повышенной опасности. Основная проблема, связанная с их ремонтом, возникает из-за нестыковок в законодательстве. Жилищный кодекс не причисляет балконы к общему имуществу собственников дома, а в Постановлении Правительства РФ N491 содержится противоположная формулировка. Тем не менее, существуют судебные решения, когда закон становился на сторону жильцов и обязывал управляющую компанию привести балкон в порядок.

На практике ситуаций, дающих возможность получить компенсацию, может быть великое множество, но алгоритм защиты своих прав выглядит примерно одинаково. Обнаружив холодные батареи или протекающую крышу, сразу же сообщите об этом в управляющую компанию и потребуйте приезда специалистов, которые зафиксируют проблему документально. Велика вероятность, что представители УК просто проигнорируют ваше обращение, тогда нужно вызывать жилищную инспекцию или организацию, занимающуюся защитой прав потребителей. Главное, чтобы у вас на руках был акт, подтверждающий, что услуги ЖКХ были оказаны некачественно, а коммунальщики от ваших жалоб отмахнулись. Тогда велика вероятность взыскать через суд не только неустойку, но и штраф за моральный ущерб.

Суд

Согласно предписаниям статья 11 ЖК РФ, российские граждане имеют право на решение вопроса о нарушении своих жилищных прав в судебном порядке. Согласно процессуальному законодательству подсудность дел приведённой категории определяется на основании месторасположение ответчика – управляющей компании.

Подача информации в исковом заявлении может быть оформлена в произвольном порядке, но с соблюдением определенного формата, а именно:

Разделы Описание
Шапка документа В указанном блоке должно содержаться название судебного органа, личные и контактные данные истцов, являющихся жителями многоквартирного дома, а также название и местонахождение управляющей компании
Описательная часть В приведенном разделе в заявлении отражаются обстоятельства и причины возникновения спорной ситуации, повлекшей нарушение прав и интересов истцов
Мотивировочная часть В данной части документа заявителю предстоит пояснить какие именно действия жилищника он считает неправомерными, а так же обосновать свои доводы с помощью норм действующего законодательства
Резолютивная часть Несёт в себе четко сформулированные окончательные требования истцов к суду
Приложение Представляет собой список всех дополнительных документов, прилагаемых к исковому заявлению

После рассмотрения дела по сути судьей принимается решение, которым последний удовлетворяет в полном или частичном объеме исковые требования или отказывает в указанных действиях. Согласно предписаниям статьи 321 ГПК РФ, оговоренное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение тридцати дней с момента вынесения решения.

Как повлиять на работу управляющей компании

С 1 января 2015 года в России введена система лицензирования коммунальных организаций. Работать в сфере ЖКХ смогут лишь квалифицированные компании, которые пройдут аттестацию

Для этого им необходимо обладать материально-техническими ресурсами для управления домом, иметь в штате сертифицированного руководителя и, что немаловажно, — не иметь административных взысканий от Госжилинспекции

Если раньше некоторые ЖЭКи отмахивались от официальных жалоб граждан, то теперь игнорировать возмущение потребителей стало небезопасно. Необходимую для работы лицензию могут попросту не дать, а уже имеющуюся – аннулировать. Органы жилищного надзора вправе подать соответствующий иск в суд, если в активе УК наберется более 15% «проблемных» домов с недовольными жителями.

Если работа УК вас не устраивает, есть несколько выходов из ситуации:

Попытаться договориться с коммунальщиками

Официально запросить всю необходимую информацию о тарифах, попросить пояснить причины некачественной работы и устранить недостатки. Возможно, причина проблем – не злой умысел, а попустительство и лень отдельных сотрудников. В этом случае активное и обоснованное недовольство потребителей стимулирует УК исправиться.

Писать жалобы в органы жилищного надзора

По закону, Госжилинспекция – на стороне жильцов. Её вмешательство с перспективой штрафов и прочих административных мер вплоть до отзыва лицензии должно стать «холодным душем» для нерадивых коммунальщиков.

Сменить УК

Вы можете ждать, пока недобросовестная управляющая организация уйдет с рынка «естественным путем», лишившись лицензии из-за многочисленных нарушений, либо ускорить процесс расставания с надоевшими коммунальщиками. Для этого придется организовать собрание собственников и проголосовать за отставку УК. Законный повод для расторжения договора — окончание срока его действия, а также обоснованные претензии к жилконторе. Например, некачественное выполнение конкретных услуг.

После того, как старая УК будет «свергнута», важно грамотно подойти к поиску новой коммунальной организации. При выборе нужно учитывать опыт компании, отзывы других жильцов и историю конфликтов коммунальщиков с потребителями

Кроме того, всегда полезно обратиться к квалифицированному аудитору, который представит независимую оценку профессионализма той или иной конторы.

Можно ли сменить УК и как это сделать

Если управляющая организация, несмотря на требования жильцов, продолжает игнорировать свои обязанности, собственники помещений МКД могут заменить управляющую компанию на более ответственную. Смена УК — многоэтапная юридическая процедура, которая включает:

— Выбор альтернативной управляющей организации. Можно встретиться с руководством нескольких УК, посетить дворы домов, побеседовать с жителями, ознакомиться с рейтингами управляющих организаций на сайте Реформа ЖКХ.

— Выбор способа смены УК:

  • отказ от заключения нового договора после того, как закончится срок действующего;
  • расторжение договора по причине существенных нарушений его положений управляющей компанией;
  • лишение УК лицензии на управление домом;
  • расторжение договора по согласию сторон;
  • смена способа управления многоквартирным домом (например, образование ТСЖ).

— Собрание собственников, на котором составляются необходимые документы.

— Уведомление о принятом решении прежней УК, а также органов государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

— Заключение договора с новой управляющей организацией. Договор признается заключенным, если его подписало более 50% собственников помещений МКД.

— Оплата услуг новой УК. Платить управляющей организации жильцы начинают после включения дома в лицензию этой УК.

Куда можно пожаловаться

Перечень услуг, регулярное предоставление которых гарантирует жильцам управляющая компания, прописан в договоре. Куда обратиться с жалобой на ЖКХ в случае невыполнения обязательств? В разные инстанции: руководителю УК, в прокуратуру, к государственным специалистам, обеспечивающим защиту прав потребителей, к жилищным инспекторам и т. д.

Директору УК

О неисполнении условий договора в первую очередь следует уведомить руководителя управляющей компании. Письменное обращение, особенно подписанное коллективом, влияет гораздо лучше, чем многократные устные напоминания о недочетах и поломках.

Кому направлять

На нерадивых сотрудников управляющей компании можно пожаловаться ее руководителю. В обращении обязательно должно быть указано местонахождение и точное название организации, Ф. И. О. директора. В теле документа отражается суть проблемы. В конце должен расписаться каждый жилец.

Сколько ждать ответа

Срок рассмотрения жалобы напрямую зависит от темы обращения. Подтверждение качества выполненной работы управляющая компания обязана направить в течение 5 дней или иного периода, установленного в договоре. На требование об уменьшении размера оплаты полученных услуг следует отреагировать в течение 10 дней. При этом не имеет значения способ подачи обращения – лично или при помощи почты.

Жилищная инспекция

Кому жаловаться на управляющую компанию? Можно в жилищную инспекцию, в полномочия которой входит выявление недочетов и применение административных штрафов. Органу подведомственны технические вопросы обслуживания многоквартирных домов.

Какие меры будут приняты

В соответствии с предписанием жилищной инспекции руководитель компании оплатит выписанный штраф и устранит нарушения. Игнорирование требований замечания контрольного органа может обернуться новыми санкциями.

Обращение в Роспотребнадзор

Роспотребнадзор уполномочен решать специфические, профильные проблемы, касающиеся нарушений прав потребителей. Жильцы многоквартирного дома могут составить жалобу, если не соблюдается добросовестный порядок предоставления коммунальных благ или не поддерживается чистота общедомового пространства. Роспотребнадзор отслеживает качество услуг и соизмеримость их оплаты.

Позвонить на горячую линию

Центральный аппарат Роспотребнадзора имеет номер 8-800-100-0004. Любой гражданин может обратиться в информационно-справочное подразделение абсолютно бесплатно в рабочее время с 10 до 17 часов, за исключением перерыва с 12-00 до 12-45.

В прокуратуру

В правоохранительный орган следует подавать не жалобу, а заявление. К полномочиям этой инстанции относится проверка нецелевого расхода средств, к которому привело:

  • мошенничество;
  • присвоение;
  • кража и т. д.

Наиболее неблагоприятный итог – уголовная ответственность.

Индивидуальная или коллективная жалоба

Пожаловаться на управляющую компанию можно как персонально, так и совместно. Обращения принимаются в рукописном и печатном виде. К главным требованиям оформления можно отнести:

  • четкое указание адресата;
  • точное наименование органа;
  • Ф. И. О. и контактная информация на каждого заявителя.

Текст должен отражать нарушения управляющей компании, периоды и адрес дома (при необходимости – подъезд, этаж, квартиру).

Как долго ждать ответа

Орган самоуправления, в случае надобности, может выехать на место или запросить дополнительные сведения в других инстанциях. Жалоба должна отражать контактную информацию, а также дату и подпись пострадавшего гражданина. Общее правило обязывает работников прокуратуры рассмотреть обращение в течение 1 месяца с момента официального получения. Аналогичный срок отводится Роспотребнадзору и жилинспекции.

На недобросовестную управляющую компанию можно подать исковое заявление. Но, если неудовлетворенный работой гражданин перестанет оплачивать услуги, то сам станет нарушителем, не исполняющим условия договора.

Кто отвечает за общедомовое имущество

Общедомовое имущество представляет собой основной предмет коммунальной собственности. Оно относится к сфере управления и ответственности компании, взявшей на себя обязательства по обслуживанию и эксплуатационной поддержке многоквартирного дома.

Из положений законодательства следует, что общедомовое имущество содержится за счёт денежных средств, регулярно перечисляемых владельцами квартир на счёт подрядчика. Финансовые ресурсы, аккумулирующиеся на этом счете, по мере необходимости направляются на ремонт, реконструкцию, модернизацию и благоустройство объектов коммунальной собственности.

Так, лестничные площадки, лифты, подсобные помещения, стояки системы отопления, стояки водопровода и прочее принято считать коммунальной собственностью

При этом важно понимать, что включает в себя ответственность УК за содержание общего имущества. Это позволит предотвратить бездействие подрядчика в случае необходимости ремонта того или иного объекта

Санкции за несоблюдение обязанностей

Если управляющая компания игнорирует соблюдение своих обязательств или предоставляет услуги низкого качества, жильцы вправе составить претензию в соответствующие инстанции. Как показывает практика, собственников помещений обычно не устраивает:

  • низкая температура горячей воды;
  • несоблюдение графика вывоза мусора;
  • прогнившие стояки водоснабжения в многоквартирном доме;
  • нерасчищенные тротуары;
  • плохое состояние чердаков, подвалов и так далее.

Нужно упомянуть, что за предоставление услуг низкого качества управляющая компания может быть оштрафована на сумму, составляющую до 30% стоимости оказанных услуг.

Последствия необоснованного завышения сумм за коммуналку

Расчёт суммы платежей за коммунальные услуги обязаны производить специалисты управляющей фирмы. В случае выявления нарушений при расчёте штраф за неправильное начисление коммунальных платежей составляет до 50% суммы, превышающей положенный размер оплаты.

Для проверки правильности начисления коммуналки рекомендуется посетить сайт , на котором представлен функциональный , позволяющий перепроверить расчёт за потребленные ресурсы:

  • холодное и горячее водоснабжение;
  • газоснабжение;
  • электроэнергию;
  • отопление и так далее.

Самостоятельная проверка правильности расчёта коммуналки позволит предотвратить неверные начисления услуг ЖКХ.

Чем грозит непредоставление информации по запросу

Компании, работающие в сфере обслуживания многоквартирных домов, обязаны вести бухгалтерскую документацию, в которой отображаются все доходы и расходы организации за определённый период.

Ответственность за непредоставление информации о работе управляющей компании может повлечь за собой штраф, а в случае повторного выявления нарушения – лишение лицензии.

Обратите внимание, как выглядит образец годового отчёта управляющей организации

Об ответственности в сфере предоставления коммунальных услуг

Ответственность управляющих компаний в области эффективной эксплуатации коммуникаций МКД в процессе предоставления коммунальных услуг распространяется только на общедомовую собственность. Однако за поддержание в рабочем состоянии приборов, находящихся в частной собственности, отвечают их владельцы.

Таким образом, индивидуальные счётчики по электричеству и другое учетное оборудование относится к зоне ответственности собственников жилья. Это значит, что в случае их поломки ремонт придётся оплачивать исключительно за счёт личных средств.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые закреплены в вышеупомянутом Положении №170, применимы к обслуживанию водопровода и канализации, вывозу отходов, газо- и электроснабжению, и так далее. Например, требования к УК по сбору мусора представлены в таблице.

Критерий Требуемое значение
Объём контейнеров для сбора мусора в домах с населением до 200 человек До 100 л
Объём мусорных контейнеров для домов с населением более 200 человек До 800 л
Высота ограждения вокруг мусорного контейнера, предотвращающая его смещение 7-10 см
Расстояние от мусоросборников до окон и дверей жилых домов Не менее 20 м
Расстояние от мусоросборников до входных подъездов Не более 100 м
Расстояние между урнами Не более 100 м
Частота очистки урны от отходов Не реже 1 раза в сутки
Частота окраски урны Не реже 1 раза в год

Подобным образом определяется и зона ответственности управляющей компании по отоплению, которая предполагает соблюдение нормативов по обслуживанию отопительной системы за счёт ежемесячных взносов владельцев жилья. Ответственность за техническое состояние радиаторов, расположенных внутри квартиры, несёт собственник.

Жалоба на управляющую компанию: как составить

Закон не закрепляет формы жалобы на управляющую компанию, документ заполняется по общим правилам делового документооборота. Как и в любой претензии, в такой жалобе присутствует «шапка», в которой указываются: орган, куда направляется обращение (о том, куда подаются такие жалобы, мы подробно поговорим ниже); имя, фамилия и отчество заявителя. Помимо этого указывается адрес регистрации по месту жительства, а также не лишним будет указать номер телефона, по которому с вами впоследствии можно связаться. Дальше, по центру, пишется наименование обращения — «Претензия», а под ним излагается суть проблемы.

В основной части вашей претензии необходимо указать, какие нарушения выявлены со стороны управляющей компании, в какой части ею не выполнены свои обязательства. Например, если ваши «управленцы» не вывозят мусор, то необходимо написать, что в определенный промежуток времени (или с определенного числа) не осуществляется вывоз мусора из контейнеров, размещенных во дворе дома, расположенного по адресу: (указываете точный адрес своего дома). Далее нужно указать, что данный факт является нарушением заключенного с Управляющей компанией договора, поэтому вы просите устранить выявленные нарушения в определенный срок.

После изложения сути вашей претензии нужно поставить дату ее написания и личную подпись (если обращение коллективное, то каждый гражданин должен поставить свою подпись с расшифровкой)

Важно отметить, что жалоба должна быть составлена в 2 экземплярах: один подается в орган, который будет решать конфликт, а на другом ставится отметка этого органа о принятии от вас претензии

Это необходимо по двум причинам:

  • во-первых, это подтверждает факт вашего письменного обращения со своей проблемой в уполномоченный орган;
  • во-вторых, с момента принятия претензии будет отсчитываться срок, в течение которого вы должны получить ответ.

Срок ответа на ваше обращение может быть разным. Если вы обращаетесь в государственный орган, то, в соответствии с действующим законодательством, вам должны направить ответ не более чем через 30 дней с момента поступления обращения. Если вы подаете претензию в управляющую компанию, то, в соответствии с законом «О защите прав потребителей», ответ вам должны дать в течение 10 дней.

Особого внимания заслуживает судебное разбирательство. В любом случае, если ваши права нарушены, вы имеете право обратиться в суд. Исковое заявление необходимо писать в соответствии с требованиями, изложенными в ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ. При этом вопрос о принятии вашего искового заявления к производству должен быть решен в течение 5 дней с момента подачи иска (ст. 133 ГПК РФ).

Как правильно написать жалобу?

Существуют общие правила составления жалоб на управляющую компанию.

Жалоба может быть личная или коллективная. Принципиальных отличий между ними нет.

В коллективной должно быть отражено мнение всех граждан и описаны все случаи нарушения их прав. В конце все жители ставят личные подписи.

Способов подачи жалобы несколько:

  1. путем личного обращения в приемную организации,
  2. через электронную почту,
  3. через интернет-приемную,
  4. по почте заказным письмом с уведомлением.

Если заявление подается лично, то следует составить два экземпляра. Представитель организации на одном из них должен поставить отметку о принятии обращения.

Общие требования к составлению жалобы:

  • В шапке указывается лицо, в адрес которого направлено обращение и личные данные заявителя (ФИО, адрес).
  • Суть претензий должна быть изложена понятно, но лаконично.
  • Запрещено использовать нецензурные выражения, оскорбления.
  • Жалоба должна быть составлена грамотно, без ошибок.
  • Обязательно нужно прикладывать документы, подтверждающие неправомерные действия УК или ее бездействие: копии квитанций об оплате коммунальных услуг, фото грязных подъездов или полных мусорных баков и т. д.
  • В конце указывается способ обратной связи, то есть адрес, на который должен быть направлен ответ.

Обращение к директору УК

Жалоба директору УК пишется в виде претензии с требованием устранить недостатки.

Письмо составляется в двух экземплярах, на экземпляре потребителя представитель УК должен поставить отметку о принятии жалобы.

С этого момента начинают исчисляться 10 дней, которые даются на рассмотрение претензии. Если жители не могут отнести письмо в офис компании, его можно отправить заказным письмом с уведомлением.

В жалобе обязательно должен быть указан способ обратного информирования (адрес, электронная почта, телефон заявителя).

Образец претензии руководителю УК.

Как написать в ГЖИ?

Письменную жалобу в ГЖИ можно подать по электронной почте, заказным письмом или лично прийти в офис инспекции. Все контактные данные легко найти на сайте организации.

В жалобе отражаются следующие моменты:

  1. Адрес и все данные заявителя,
  2. Суть нарушений УК. Желательно приложить подтверждающие документы: квитанции, фото и т.д.,
  3. Документы, подтверждающие игнорирование руководителем компании обращений жильцов,
  4. Просьба провести проверку по фактам, изложенным в обращении,
  5. Просьба наказать виновных,
  6. Адрес, куда должен быть направлен ответ на письмо.

Образец заявления в жилищную инспекцию.

Жалоба в Роспотребнадзор

Жалоба в Роспотребнадзор может быть отправлена по почте , через интернет-приемную, по электронной почте или лично через секретаря.

Обращение составляется аналогично жалобе в ГЖИ.

Гражданин указывает свои данные, суть претензий и просит надзорный орган о следующем:

  • признать действия УК незаконными,
  • обязать УК выполнить условия договора и вернуть деньги за не оказанную услугу,
  • о результатах проверки уведомить заявителя по указанному в письме адресу.

К жалобе обязательно нужно приложить документы, подтверждающие неправомерность действий компании:

  1. копию договора с УК,
  2. копии квитанций об оплате услуги,
  3. копии квитанций с завышенными тарифами,
  4. фото,
  5. копию письма директору компании.

Образец заявления на УК в Роспотребнадзор.

Особенности жалобы в прокуратуру

В обращении гражданин должен сделать упор на то, что он неоднократно обращался в УК и надзорные органы с требованием устранить нарушения, однако, обращение оставлено без внимания и мошеннические действия со стороны УК не приостановлены.

Далее заявитель просит прокуратуру провести проверку деятельности компании, привлечь к ответственности виновных, внести акт прокурорского реагирования об устранении нарушений закона.

К жалобе обязательно прикладываются копии предыдущих обращений в надзорные органы и копии ответов.

Образец заявления в прокуратуру на действия УК.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.