Кому на самом деле принадлежит ипотечная квартира: банку или должнику?

Алан-э-Дейл       30.08.2023 г.

Оглавление

• Получить вычет за квартиру и за проценты по ипотеке
• Риски
• Отвечает юрисконсульт офиса «Севастопольское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Максим Копейкин:
• Потратить на ипотеку материнский капитал
  • Размер материнского капитала по годам
• Как разделить квартиру в ипотеке с учетом интересов детей
• Кому на самом деле принадлежит ипотека?
• Как получить разрешение банка на прописку
  • • Укажите в документе:
• Погашение ипотеки до срока
• Как купить залоговую недвижимость?
• Что я могу сделать после получения одобрения банка?
• Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?
• Покупка залоговой квартиры с торгов
• Судебный арест
• Как проверить наличие ареста
• «Сложные» обременения
  • Совместно нажитое имущество
  • Сложная история перехода собственности
  • Наследная квартира
• Страхование при ипотечном кредитовании
• Оформление прав собственности на квартиру в ипотеке. Этапы
• Ипотека в случае смерти одного из супругов
• Можно ли обменять ипотечную недвижимость?

Получить вычет за квартиру и за проценты по ипотеке

Основание. НК РФ ст. 220 п. 1 подп. 3 и 4

Как это работает. Налоговая возвращает часть НДФЛ, если купить квартиру в ипотеку. Если заемщик с ипотекой платит налог на доходы по ставке 13%, он может использовать сразу два имущественных вычета: при покупке квартиры и в сумме уплаченных процентов по кредиту.

У таких вычетов есть лимиты:

• на покупку квартиры — 2 млн рублей, можно вернуть до 260 тысяч рублей НДФЛ;
• по процентам — 3 млн рублей, можно вернуть до 390 тысяч рублей НДФЛ.

Вычет налоговая будет считать от тех сумм, что реально были выплачены банку. Если расходы больше лимитов, вернут 13% от максимально возможной суммы, которую установил налоговый кодекс. И только если налог реально начислен или уплачен. С черной зарплаты возвращать нечего.

Вычет по ипотечным процентам хитрый: лимит по нему больше, чем по основному вычету, но использовать его можно только один раз, остаток не переносится на другие квартиры. Оформлять надо так, чтобы использовать по максимуму.

Еще нужно смотреть, когда возникло право собственности. До 2014 года правила были другие: лимита на вычет по процентам не было, а получить его можно было только вместе с основным, по одной и той же квартире. Сейчас они не связаны. Это удобно, если по первой ипотеке вычет по процентам полностью выбирает муж, а жена сохраняет за собой это право до следующей ипотеки.

См. также:

• Когда и как можно получить налоговый вычет по процентам по ипотеке
• Налоговый вычет за квартиру: полная инструкция
• За одну квартиру можно получить два вычета и даже больше
• Может ли созаемщик получить налоговый вычет при покупке квартиры
• Как получить вычет за новостройку в ипотеку

Риски

Когда вы платите ипотеку, которая оформлена на другое лицо, вы всегда несете определенные риски, о которых мы сейчас расскажем. Эти риски существуют для все сторон:

Первый случай будет невозможность зарегистрироваться на купленных метрах. Данную процедуру может проделать только собственник квартиры и ее владелец. Если же там прописаны дети несовершеннолетние, то в таком случае их невозможно выселить. Даже суд в этом бессилен.
Плательщики сталкиваются с тем, что собственник отказывается передать им жилплощадь после выплаты долга. Если не подписано никаких обязательств по передаче квартиры и не может быть доказано на словах, то в таком случае можно заниматься хоть благотворительностью. В лучшем случае, формальный заемщик и собственник недвижимости будут платить подоходный налог с этой суммы.
Кто подписывал договор с кредитором, тот несет тоже риски. Если деньги не будут выплачивать в срок, то собственнику придется выступать перед судом и рисковать своим имуществом. Кредитная история будет испорчена на ближайшие 15 лет. Также в случае незаконной перепланировки ему придется потратить свое время на подачу заявки в ЕГРН, подписание документов и так далее

Выбирать лицо, на которое будет оформляться ипотека, нужно с осторожностью.

Статью подготовил юрист по семейным и гражданским вопросам Антон Николаевич Щербак

Если статья была полезна — ставьте лайк, добавляйте в закладки.

Отвечает юрисконсульт офиса «Севастопольское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Максим Копейкин:

Вопрос интересный и встречающийся довольно часто. Единственное, вы не уточнили — в каких отношениях вы состоите с вышеупомянутой девушкой. Если вы не в браке, все довольно просто.

Если же вы состоите в браке с этой девушкой, по закону все приобретенное в браке имущество будет являться вашей совместной собственностью. Впрочем, точно таким же образом, а именно пополам, распределяются и финансовые обязательства.

Подчеркну, что, в соответствии с законодательством, для заключения брачного договора необходимо обратиться к нотариусу.

Хочу обратить ваше внимание, что у каждого банка могут быть свои нюансы в программе кредитования, и не все банки сразу идут на неравномерное распределение долей созаемщиков в праве собственности на имущество. Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября

Прямо сейчас заберите у «Клерка» 4 000 рублей при подписке на « Клерк.Премиум» до 12 ноября.

Подробности и условия самой обсуждаемой акции «Клерка» здесь.

Потратить на ипотеку материнский капитал

Основание. ФЗ № 256-ФЗ ст. 7 ч. 3 п. 1, ч. 6.1

Как это работает. Материнский капитал дают семьям, в которых родился или усыновлен второй или последующий ребенок. Обычно сертификат получает женщина, отцам такие выплаты положены редко: если матери умерли, лишены родительских прав или пропали без вести. Но тратить деньги можно на всю семью.

Размер материнского капитала по годам

2019 год453 026 Р2020 год466 617 Р2021 год485 282 Р2022 год504 693 Р

2019 год
453 026 Р

2020 год
466 617 Р

2021 год
485 282 Р

2022 год
504 693 Р

Сертификат на маткапитал выдает пенсионный фонд. В 2019 году размер капитала — 453 026 Р. Маткапитал давно не индексировали, но с 2020 года наконец начнут. Те, кто получил его раньше, могут не расстраиваться: размер их маткапитала тоже вырастет — но только если есть неиспользованная сумма. Оформлять сертификат заново не нужно, все считается автоматически. Мы писали, как узнать остаток по маткапиталу на сайте ПФР.

Семьи имеют право потратить средства маткапитала на улучшение жилищных условий. Можно сделать это сразу же после рождения детей. Например, 450 тысяч можно потратить на уплату первоначального взноса или погашение долга по ипотеке.

За эти деньги государство потребует выделить детям и их родителям доли в купленной квартире. Для ипотечных квартир это создает дополнительные сложности: выделить доли детям до погашения кредита получится только с согласия банка. Не факт, что он на это согласится. Можно сделать это и после того, как залог будет снят. Тут возникают сложности с продажей ипотечной квартиры, купленной на средства маткапитала, и рефинансированием. Нужно учитывать эти моменты, когда планируете сделку.

Зато можно объединить маткапитал с выплатой для многодетных и при рождении третьего ребенка получить от государства больше 900 тысяч рублей на ипотеку. Две эти программы работают одновременно. А если рефинансировать кредит под 6%, экономия будет еще больше.

См. также:

• Погасил часть ипотеки материнским капиталом, хочу рефинансировать
• Как потратить материнский капитал на ипотеку
• Потратили маткапитал на квартиру. Что может пойти не так?

Как разделить квартиру в ипотеке с учетом интересов детей

После развода родителей дети обычно остаются проживать с одним из них. Его доля в общем жилье будет увеличена с учетом интересов детей. Разделить квартиру, в которую вложен материнский капитал, пополам между родителями не удастся. При этом, скорее всего, платеж по ипотеке по решению суда будет поделен поровну между обоими супругами, как несущими солидарную ответственность за содержание общих детей.

Для продажи ипотечной квартиры, на долю в которой претендуют дети, потребуется не только согласие банка, но и органов опеки. А они дают свое согласие только в случае предоставления в собственность детей жилого помещения равнозначного по стоимости и условиям проживания продаваемому имуществу.

Кому на самом деле принадлежит ипотека?

Ипотека — это кредит под залог приобретаемой недвижимости. Основные моменты сделки регулируются законом № 102 от 16.07.1998 г. Согласно статье 5 ФЗ № 102, предметом ипотечного договора может быть не только квартира, но и дом, гараж, земельный участок или даже предприятие.

Банк финансирует сделку, не становясь стороной договора купли-продажи недвижимости. В то же время, когда контракт подписан, взимается плата. Имуществом нельзя свободно распоряжаться: продавать, дарить или конвертировать до полной выплаты кредита. Обременение регистрируется в государственном офисе и не может быть обойдено.

Но владельцем квартиры является покупатель: именно его имя появится в Росреестре. Возникают не только права, но и обязанности собственника имущества. Например, залогодержатель должен оплачивать коммунальные услуги и ремонт. Он также несет ответственность за ущерб, причиненный третьим лицам. Даже если впоследствии он потеряет право собственности на недвижимость, он все равно будет нести ответственность за коммунальные услуги и счета за электроэнергию.

Как получить разрешение банка на прописку

1. Обратитесь в отделение банка с заявлением о регистрации лица в залоговой квартире.

Укажите в документе:

• причину регистрации человека в своей квартире;
• его паспортные данные;
• степень родства (или знакомства).

2. Получите ответ банка. Обычно заявка собственника рассматривается в течение недели.

3. Если решение положительное, подайте документы в паспортный стол или МФЦ на регистрацию этого человека.

Заявлению на прописку родственников можно написать в произвольной форме. Фото: bupum.ru

Учтите, банк может отказать в прописке третьих лиц, даже если вы официально запросили разрешение. Вы вправе оспорить отказ в суде. Часто решение выносят в пользу собственника залоговой недвижимости.

Но лучше все же не доводить дело до суда и договориться с кредитором «на берегу». Ведь вы добровольно подписываете кредитный договор и обязаны его соблюдать.

Погашение ипотеки до срока

Все заемщики по российскому законодательству наделены правом досрочно погашать кредиты, в том числе ипотечные. При досрочном погашении надо обратиться в банк, выяснить точный размер задолженности на дату внесения денег

Это важно, чтобы заем был закрыт полностью, и не осталось какой-либо даже незначительной суммы

Не обязательно погашать досрочно всю сумму ипотеки. Можно вносить суммы больше, чем предусмотрено договором кредитования. При этом также следует предупреждать банк. Потому что без распоряжения заемщика деньги могут лежать на счете до наступления очередного срока.

Например, сумма ежемесячного платежа 20 тысяч рублей, а заемщик вносит по 30 тысяч. Автоматически со счета снимают только 20 тысяч, а остальные деньги могут лежать без пользы. Таким способом не получится уменьшить сумму процентов и снизить итоговую переплату

Поэтому так важно всегда оповещать банк, что «запасные» деньги должны быть направлены на оплату процентов или тела

Иногда в условиях ипотечного договора может быть прописан пункт, что запрещен досрочный возврат кредита в первые полгода или год. Обратите внимания на такие ограничения. На самом деле банк не может запрещать клиентам погашать кредиты и ипотеку досрочно. Главное условие, которое обязан соблюдать заемщик – уведомление банка в течение 30 календарных дней о досрочном внесении денег. В некоторых банках или договорах можно встретить даже меньший срок в 10-15 дней.

Как купить залоговую недвижимость?

Стоимость залоговой квартиры, как правило, на 30 % ниже той, что предлагается на рынке.

Практически каждая кредитная организация в состоянии предложить варианты покупки залогового имущества.

Процесс покупки залоговой квартиры может происходить путем нескольких способов:

• открытый аукцион от Государственной исполнительной службы, в случае если продажа квартиры происходит принудительно;
• продажа с добровольного согласия владельца с посредничеством банка;
• продажа недвижимости, которая попала в руки кредитной организации из-за неуплаты долга.

Достаточно выгодным и удобным способом из вышеперечисленных является открытый аукцион. Для доступа к торгам понадобиться внести определенную сумму денег, а именно 5 % от первоначально озвученной цены. В случае покупки этот взнос переходит в уплату долга.

Крайне важно предварительно проанализировать все документы на недвижимость, которая будет участвовать в торгах. Не стоит забывать, что чем меньше цена на товар, тем, как правило, подозрительнее его качество

Что я могу сделать после получения одобрения банка?

Объем ограничений должен быть указан в кредитном договоре. Некоторые банки требуют, чтобы лизинг имущества был согласован с ними. Если это условие остается неурегулированным, применяются положения части 3 статьи 346 Гражданского кодекса. Эта норма позволяет передавать имущество другим лицам во временное пользование (владение).

А перепланировка в принципе не может быть осуществлена без согласия кредитора. Поскольку желание приспособить помещение под свои нужды велико, банки часто идут навстречу и разрешают расширить проемы, передвинуть стены. Главное условие — должен быть проект, а процедура должна быть законной.

Кстати, продать квартиру можно и с согласия банка. В этом случае сделке предшествует изучение ее условий финансовым учреждением. Более экзотические варианты — обмен или дарение. Согласие банка в этом случае необходимо, если долг переходит к новому владельцу.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Перепланировка относится к одному из вариантов изменения конфигурации квартиры, что обязательно вносится в ее технический паспорт. Такое требование устанавливается 25 статьей ЖК РФ. Перед выполнением подобных работ потребуется запросить разрешение от банка, что всегда прописывается в договоре.

Произвести перепланировку можно по эскизу или по проекту. Первый вариант подойдет в том случае, если предполагается убрать стенные шкафы, снести ненесущие перегородки или переместить сантехнические элементы. Согласовать его можно по документации БТИ. Второй вариант применяется при необходимости проведения сложных работ, включая расширение отдельных комнат и установку новых санузлов. Разработкой проекта могут заниматься исключительно те организации, которые смогли получить соответствующую лицензию.

Начать работы по перепланировке ипотечной квартиры можно будет только после прохождения всех этапов документирования:

1. Получение разрешения у контролирующих органов. Для этого потребуется предоставить подготовленный эскиз или проект предполагаемых работ.
2. Посещение страховой компании. Обращаясь к агенту за официальным согласием, понадобится показать документы на квартиру и разрешение контролирующих органов.
3. Обращение в банк. При посещении банковской организации также потребуется предоставить все документы на владение недвижимостью, кредитный договор, проект или эскиз и разрешения от контролирующих органов и страховой компании.

Когда работа будет завершена, все изменения потребуется зарегистрировать в БТИ и предоставить новую документацию в банк. Если этого не сделать или изначально произвести самовольную перепланировку, то ипотечный договор могут расторгнуть за нарушения со стороны заемщика. В некоторых случаях банковская организация может пойти навстречу и ограничиться требованием узаконить изменения в квартире или вернуть все к первоначальному виду.

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя

Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто

В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены

Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки. Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене. «Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей. Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Страхование при ипотечном кредитовании

Страховка – это продуманный шаг, который гарантирует сохранность вложений в имущество. При покупке квартиры в рассрочку обязательно предоставляется возможность оформить страховой полис. Размер суммы за страховки может достигать 1 % от общей стоимости квартиры.

Попросту, если жилплощадь обошлась в 200 тысяч долларов, то необходимо будет отдать 2000 годовых за полис.

Расстаться с такой немалой суммой в счет еще не случившихся происшествий – нелегко.

При страховании квартиры при ипотечном кредите крайне важно обратить внимание на:

• репутацию компании, предлагающей Вам страховой полис;
• рейтинг страховых выплат;
• историю деятельности страховой компании на рынке услуг.

Оформление прав собственности на квартиру в ипотеке. Этапы

Оформление прав собственности при ипотеке, также как и в других случаях, происходит в Росреестре (Регистрационной палате). Регистрация квартиры в собственность по ипотеке проходит в несколько этапов. 1. Сбор и прием документов для госрегистрации. К сбору документов нужно отнестись особенно внимательно, так как неправильно оформленные или недостающие бумаги могут послужить отказом в регистрации. Кроме того, на подготовку пакета документов необходимо выделить достаточно времени, так как потребуется посетить несколько организаций, например, ЖЭК, офис застройщика, управляющую компанию, БТИ, органы опеки и т.д.

2. Проверка законности сделки. Когда все документы на право собственности квартиры в ипотеку оформлены и приняты, начинается их независимая проверка юристами регистрационной палаты. По закону эта проверка не должна занимать более 10 рабочих дней (срок может быть увеличен, если понадобятся дополнительные сведения от будущего собственника).

3. Если в ходе проверки не будет обнаружено факторов, препятствующих сделке, то вас внесут в реестр, как нового собственника. Также будут внесены изменения в правоустанавливающие и ипотечные документы

Обратите внимание на то, чтобы дата регистрации в документах совпадала с реальной

4. Завершается процедура регистрации права собственности на квартиру при ипотеке выдачей свидетельства о праве владения недвижимостью.

Ипотека в случае смерти одного из супругов

В случае смерти мужа или жены овдовевшему супругу положено не все совместно нажитое имущество. Так, в наследство может входить только 50% совместно нажитого ипотечного имущества. Исключением здесь является оформление брачного контракта. Тогда доля супруга может быть иной.

Кроме того, по закону, вдовец (вдова) отвечает только по тем долгам супруга, которые не превышают стоимости всего унаследованного имущества.

Согласно Закону РФ № 102-ФЗ, ипотечное жилье находится в залоге у банка. В итоге после смерти заемщика для второго супруга ничего не меняется. Так:

1. Для банка овдовевший супруг – это должник, заменивший умершего клиента.
2. Новый владелец жилья обязан выплачивать ипотеку покойного.
3. Освобождение от кредита только после согласия кредитного специалиста на это.

Кто будет платить ипотеку после смерти мужа (жены), напрямую зависит и от условий кредитного договора. Так, если овдовевший супруг является созаемщиком, он обязан выплатить ту часть ипотечного долга, которая на него оформлена. Оставшуюся часть ипотеки должен будет погасить сам вдовец (вдова), дети или родители умершего супруга.

Если вдовец (вдова) считает, что не потянет ипотеку, лучше отказаться от всего наследства покойного. Банк обратит взыскание на ипотечное жилье и продаст его на публичных торгах.

Статьи:

В случае смерти заемщика кто выплачивает кредит?

Что будет если не платить страховку по ипотеке

Можно ли обменять ипотечную недвижимость?

Возможность обмена квартиры, которая стала залогом ипотеки, предусмотрена в статье 345 ГК РФ. Реализовать такую сделку можно только с согласия банка. При этом должно быть выполнено несколько важных условий:

• после подписания договора прошло не менее 5 лет;
• большая часть долга выплачена;
• заемщик не имел ни одной просрочки по кредиту;
• стоимость нового жилья не ниже имеющегося;
• выбранная квартира находится в том же регионе.

Некоторые банки могут предъявлять дополнительные условия и имеют право отказать заемщику в проведении сделки

Важной составляющей обмена выступает оценка новой квартиры, что оплачивается заемщиком из своих средств

Произвести обмен можно напрямую, заключив соответствующий договор с продавцом выбранной квартиры. В таком случае стоимость недвижимости должна быть примерно равной. Если банк одобряет сделку, то заемщик продолжает платить за ипотеку, но залог сменяется новым объектом. Также допускается обмен с оплатой имеющейся ипотеки путем досрочного закрытия кредита или продажи заложенной квартиры с привлечением банка.