Тонкости покупки квартиры с обременением

Алан-э-Дейл       20.08.2022 г.

Способы купить ипотечное жильё

За наличные

Предварительное погашение долга

Справка. Приобретение жилья, находящегося в ипотечном кредите у банка, может быть осуществлено ха наличные.

При оплате живыми деньгами поступают следующим образом:

  1. Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи.
  2. Покупатель выплачивает продавцу аванс в размере суммы, достаточной для закрытия ипотеки.
  3. Продавец гасит свой долг перед кредитной организацией.
  4. Банк снимает обременение с квартиры, запись об этом появляется в ЕГРН.
  5. Покупатель и продавец подписывают уже окончательный договор, выплачивается остаток денег.
  6. Покупатель регистрирует в Росреестре своё право собственности на жильё в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Преимущества сделки с наличными:

  • Быстрота совершения.
  • Крайне простая схема. По сути, здесь достаточно лишь двух сторон – продавца и покупателя.
  • Полное отсутствие обременений на квартире.

Но есть и минусы наличной оплаты:

  • Если остаток долга по ипотеке велик, требуется как-то позаботиться о безопасной выплате аванса.
  • Далеко не всегда условия кредита допускают возможность его досрочного погашения.
  • Продавец может нарушить условия предварительного договора и тогда возвращать уплаченные деньги придётся уже через суд.

Важно! Из-за того, что договор об оплате наличными рискован для покупателя, он обычно применяется только по отношению к жилью в домах, ещё не сданных в эксплуатацию.

  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи
  • Скачать бланк договора купли-продажи
  • Скачать образец договора купли-продажи

Погашение в процессе сделки

Другой вариант покупки за наличные – это продажа под контролем банка, когда ипотека гасится в процессе сделки.

В этом случае с согласия банка покупатель арендует две ячейки в хранилище: в одной из которых находятся деньги на погашение долга продавца, во второй уже сумма сверх этого.

Сделка под контролем банка происходит следующим образом:

  1. В банк помещаются деньги.
  2. Подписывается договор купли-продажи, права по сделке проходят госрегистрацию.
  3. Продавец забирает остаток денег сверх долга.
  4. Банк принимает сумму в размере ипотеки и передаёт покупателю погашенную закладную.
  5. В Росреестре фиксируется отсутствие обременения на квартиру.

Достоинства такого варианта – его полная правовая прозрачность и защищённость всех участников сделки.

Минусом же контроля банка являются разве что сроки: в своих действиях и продавец, и покупатель подстраиваются под банк, а там даты устанавливают исходя из своего удобства.

Важно! Вместо двух ячеек может использоваться аккредитив или пока ещё редкий на рынке российских банковских услуг экскроу-счет.

В этом случае физически деньги в банке не хранятся, но продавец в любой момент может их получить перечислением, предоставив необходимые документы.

Продажа самим кредитным учреждением

Наконец, последний вариант продажи за наличные – это ситуация, когда банк выступает как продавец, реализовывая квартиру в счёт погашения неуплаченного долга либо действуя по поручению собственника.

Такой вариант банковской сделки тоже является прозрачным и защищённым, однако он не выгоден продавцу. Банк не имеет интереса в повышении цены и обычно продаёт жильё за сумму, достаточную лишь для погашения кредита и накопившихся штрафов.

Переоформление

Вместо выплаты наличных покупатель может попробовать перевести на себя долг. Это может быть осуществлено двумя способами:

  1. Покупатель подписывает с банком соглашение, в котором устанавливается замена лиц в обязательстве. В этом случае покупатель должен будет выплачивать ипотеку далее вместо продавца на тех же условиях.Из-за того, что банки всегда индивидуально подходят к выдаче ипотечных кредитов этот вариант встречается достаточно редко. Обычно такое практикуется разве что для бывших родственников – например, когда после развода муж и жена делят взятую в ипотеку квартиру, и кто-то хочет оставить её целиком за собой.
  2. Покупатель берёт ипотечный кредит в том же банке, за счёт его гасит долг продавца и дальше уже платит по своему договору с кредитной организацией. Это ситуация, когда покупатель сам оформляет на себя кредит. Многие банки заинтересованы в таких сделках и сами предлагают заёмщикам в таком случае льготные условия договора.Также, может быть такое, что покупатель берёт кредит, но уже в другом банке.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Досрочное погашение кредита – первая мысль, которая приходит на ум счастливому обладателю ипотечного жилищного кредита, получившему график погашения займа и увидевшему итоговые цифры. Казалось, совсем небольшие проценты увеличивают сумму долга в полтора, два, а то и в три раза, в зависимости от срока ипотеки.

Если кредитный договор оформлен по аннуитетной схеме выплат, то могут возникнуть трудности при досрочном частичном или полном погашении, так как есть утвержденный график, который придется полностью менять, что банки делают весьма не охотно.

При «уменьшающемся» платеже начисление процентов происходит ежедневно и, при благоприятных условиях, заемщик без труда может аннулировать свой кредитный долг практически в день обращения в кредитный отдел.

Об этих особенностях банки знают очень хорошо. Однако, почему-то, крайне редко их предлагают на выбор заемщику. Практически все банки, преследуя свою выгоду, оформляют кредиты с аннуитетным вариантом выплат.

Есть ли выгода от досрочного погашения?

Ипотечные платежи «съедают», как правило, значительную часть ежемесячного семейного дохода. Стремление выйти из кабальной зависимости толкает заемщиков на изыскание дополнительных средств, чтобы расквитаться с долгами по кредиту как можно быстрее.

Выгода от досрочного погашения не только в том, что вы снимаете с себя финансовую «кабалу», но и в том, что вы платите проценты банку ТОЛЬКО за то время, пока пользовались кредитом. То есть если вы погашаете кредит уже через 2 года, вместо 10-ти лет, то за остальные 8 лет проценты банку платить не нужно!

Экономия для заемщика налицо, однако есть и другая сторона кредитного соглашения – банки. Добровольно от выгоды никто из них не откажется, поэтому до недавних пор в большинстве банков досрочное погашение влекло штрафные санкции, пени и прочие комиссии. Единственная кредитная организация, которая безболезненно относилась к досрочному погашению, был Сбербанк. Это и понятно — для этого банка отсутствие клиентов никогда не было проблемой.

Постепенно и другие ведущие банки стали отказываться от начисления штрафов, а просто ввели мораторий на досрочное погашение на определенный срок. То есть в течение некоторого периода вы не можете воспользоваться полным или частичным погашением (обычно это срок 6 месяцев с момента получения кредита).

Если вы планируете оформить кредит в других банках, следует очень внимательно читать договор, особенно то, что написано мелким шрифтом в примечаниях. Более того прочитать следует не один раз, чтобы сложилась ясная картина, возможно ли и на каких условиях, досрочное погашение кредитного долга. Вполне вероятно, что пени и штрафы могут оказаться таким же, как ежемесячный платеж.

Что проверит банк

Если покупатель вашей квартиры собирается расплачиваться ипотечными деньгами, то ждите проверок чистоты истории вашей квартиры. Банк никогда не выдаст ипотеку, пока не проверит:

  • кто является настоящим собственником недвижимости;
  • есть ли какие-либо обременения или аресты;
  • согласны ли супруги на продажу;
  • по мере возможности уточнит, кто приватизировал жилье и есть ли их согласие на реализацию;
  • в каком состоянии многоквартирный дом. Если в аварийном, то деньги вашему покупателю не выдадут. А вам придется искать другого, который будет расплачиваться своими сбережениями;
  • документы по квартире должны быть в полном порядке;
  • перепланировка (если была) должна быть узаконенной;
  • дееспособность продавца – доказана;
  • добровольность совершения сделки купли-продажи – несомненна.

Все эти меры банк предпринимает для собственной безопасности. Ваша квартира, после покупки в ипотеку станет залоговым имуществом на пару десятков лет. Ипотека покупателю будет оформлена в соответствии с законом России и правилами банка.

Сложности оформления

Хотя стоимость залоговой жилплощади ниже рыночной, многие граждане не рассматриваются этот вариант. Свою роль играют предубеждения населения насчёт «невыплаченных» комнат. Такая покупка считается плохой приметой. Однако на деле основная сложность — длительное оформление. Хотя не нужна оценка жилья, есть много других обязательных шагов. Например, сделка требует снятия обременения через Росреестр.

Подобные запросы Росреестр обрабатывает очень медленно. На получение соответствующей бумаги уйдет несколько месяцев. Кроме того стоит помнить, что кроме залога на квартире могут быть и другие виды обременения:

  • задолженности по коммунальным платежам;
  • невыделенная доля для детей при ипотеке, частично оплаченной за счёт средств материнского капитала;
  • отсутствие согласие супруга или органов опеки.

Перед покупкой ипотечной квартиры в залоге стоит ее самостоятельно проверить. Хотя приобретение такой квартиры в ипотеку и снижает риски, но банки не всегда перепроверяют жильё при переоформлении ипотеки.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Какие виды ипотеки существуют

Приобретение жилья в рассрочку при помощи банковского займа давно не является новостью. В каких ситуациях в сделку продажи недвижимости вмешивается ипотечный кредит? Существуют три распространенные схемы продажи квартиры в рассрочку:

  1. Реализация недвижимости самим застройщиком. В этом случае фирма-владелец дома, в котором находятся выставленные на продажу квартиры, берет финансовые риски на себя. Чтобы гарантировать свою безопасность, она оставляет купленные в ипотеку квартиры в залоге вплоть до получения финальной выплаты.
  2. Договорная продажа. В этом случае продажа квартиры одному физическому лицу другим происходит помимо участия банка. Две стороны подписывают договор рассрочки на определенный срок под какие-либо гарантии.
  3. Трехсторонняя ипотека. В ней принимают участие юридическое лицо (кредитная организация) и два физических лица (продавец и покупатель). Это самый частый случай ипотеки и вызывающий больше всего вопросов у изначального владельца реализуемой квартиры.

Ниже речь пойдет именно о третьем виде ипотеки, его достоинства и недостатках с точки зрения продавца.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя

Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто

В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Двойное обременение на квартиру при ипотеке

Двойное обременение на квартиру при ипотеке возникает достаточно редко, однако о такой детали нужно знать. Этот термин обозначает, что, кроме банка залогодержателем выступает еще какое-то лицо. К примеру, квартира куплена в строящемся доме, на нее оформлена ипотека в силу закона. Но в какой-то момент стройку заморозили из-за нехватки денег. Застройщику придется заложить весь дом банку, который выдал ему заем на строительство, как и предусмотрено договором между ними.

Так возникает двойное обременение. Связываться с такими квартирами, однозначно, не стоит, либо нужно глубоко разбираться во всех нюансах этого вопроса.

Советы

Приобретая жилье у банка или с обременением, необходимо учитывать различные способы развития этой ситуации. Даже если продавец не совершает мошеннических действий, покупатель все равно может столкнуться с большим количеством проблем.

Поэтому, если планируется покупка квартиры по ипотеке, советы наших специалистов лучше соблюдать:

  1. Рассчитывать сумму платежей. Ипотеку нужно платить, когда есть средства. Это главный залог того, что все выплачено в срок, а квартира перейдет в собственность заемщика.
  2. Еще один важный аспект – это срок. Обычно банки дают ипотеку не больше, чем на 30 лет. Но специалисты рекомендуют не брать на себя обязательства на такой срок. Максимум для человека, который реально может взять недвижимость в ипотеку, составляет 10–15 лет.
  3. Рассчитать процентную ставку. Следует выбирать ту ипотеку, проценты по которой за весь срок не превышают саму сумму кредита. Иначе это настоящий грабеж, а не покупка квартиры.
  4. Для приобретения жилья у банка лучше воспользоваться помощью ипотечного брокера. Несмотря на то, что придется немного потратиться на его услуги, специалист гарантирует безопасность сделки и оформления ипотеки.
  5. Проводить финансовые операции с помощью банковской ячейки. Этот способ очень подходит при покупке квартиры, которая является залогом в банке.
  6. Взять выписку из домовой книги для определения количества прописанных в квартире людей. Да и вообще, лучше собрать как можно больше информации об объекте недвижимости и ее владельцах.

Любая сделка купли-продажи несет некоторые риски для обеих сторон. Но покупатель теряет гораздо больше, так как потраченные деньги иногда вернуть невозможно. Поэтому следует тщательно обдумать свое решение и постараться минимизировать негативные последствия сделки.

Стоит ли брать ипотеку, подводные камни и другое смотрите в видео:

https://youtube.com/watch?v=VUT9pb1W_Ks

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
8 (800) 302-76-93

Процесс ипотечного кредитования

Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов, которые являются неотъемлемыми в процессе покупки недвижимости.

  • Обсуждение сделки.
  • Согласование с банком.
  • Оценка независимым экспертом.
  • Передача банку документов на недвижимость.
  • Подписание кредитного договора.
  • Передача средств продавцу.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Сделки с залоговой недвижимостью: можно ли продать или обменять квартиру, если она в ипотеке?
  • Особенности продажи квартиры по военной ипотеке. Варианты осуществления сделки и пошаговая инструкция
  • Нюансы при продаже квартиры под ипотеку и приобретении жилья в кредит. При каких условиях банк одобрит сделку?
  • Возможна ли продажа квартиры с обременением по ипотеке? Основные нюансы процедуры
  • 4 проверенных способа, как продать квартиру, купленную в ипотеку

Основные риски

Наиболее распространенными ситуациями из практики являются следующие:
  • На квартиру наложен арест и принято судебное решение о реализации имущества через торги. Процедуру осуществляют судебные приставы с помощью электронных площадок. Деньги, переданные продавцу за жилье, можно будет вернуть, но только через суд.
  • Если квартира в залоге, при покупке покупатель приобретает не только жилплощадь, но и долговые обязательства.
  • Если наложен запрет на регистрационные действия, новый владелец не сможет оформить квартиру на себя.

При покупке квартиры с обременением нужно учитывать все риски, которые могут ожидать нового собственника. В некоторых случаях удается обойтись без негативных последствий, но нередко бывает и так, что он остается одновременно без жилья и без денег несмотря на то, что последние можно взыскать с продавца в судебном порядке.

Риски для продавца

Одним из рисков для продавца при продаже квартиры по ипотеке является отказ покупателя из-за завышенной стоимости. Большинство собственников, реализуя недвижимость по программе ипотечного кредитования, ставят цену выше, чем при обычной сделке купли-продажи, из-за более сложного процесса продажи. Об этом факте осведомлены покупатели, поэтому они тщательно выбирают квартиры, сравнивая цены.

Еще одной проблемой может стать неплатежеспособность покупателя. При оформлении сделки, банк может в любой момент отказать в выдаче ипотеки, поэтому даже при долгом предварительном обсуждении, можно потерять клиента из-за решения банка отказать заемщику.

Мошенники. Их достаточно в каждой сфере, и недвижимость не исключение

Поэтому продавцу следует тщательно проверять всю документацию покупателя, а также обращать внимание на банк, в котором будет осуществляться ипотечное страхование. Если банк вам не знаком, то стоит также навести справки о данном финансовом учреждении, возможно у него отсутствует лицензия или есть еще какие-либо проблемы с законом

Случаются ситуации, когда банк тоже может быть обманут посредством сложных изощренных махинаций, поэтому стоит узнать больше информации и о компании, которая занимается страхованием рисков ипотеки.

Потеря времени. В зависимости от того в какие сроки вам необходимо реализовать жилье, следует выбирать покупателя. Если вы хотите продать недвижимость в кратчайшие сроки, то, возможно, стоит отказаться от продажи квартиры в ипотеку. Безусловно, при покупке квартиры по ипотечной системе покупатель также может столкнуться с рисками и подводными камнями, возникновение которых от него не зависит. Поэтому, если существует острая необходимость продать квартиру быстро, то продажа в ипотеку не лучший вариант.

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры с обременением ипотекой?

Квартира находилась в ипотеке. Кредит был выплачен, новая владелица квартиры радостно потирала руки, но выяснилось, что на очереди стоят еще 3 кредитора, которым бывший владелец квартиры должен немаленькие суммы.

Но в тот момент, когда объявились кредиторы, квартира уже находилась в одном обременении – залоге у банка. Два ареста одновременно наложить нельзя. Соответственно, судебные приставы выждали нужный момент и наложили арест на квартиру после оплаты ипотеки. Бывший владелец заинтересован в продаже квартиры, поэтому ищет способы погашения долгов перед кредиторами.

Итак, на что обращаем внимание:

  1. В обязательном порядке берем выписку из ЕГРН и смотрим на наличие других обременений.
  2. При расчетах всегда берем расписку. А вообще, самым «проверенным» и безопасным способом будут расчеты через банковскую ячейку (Подробнее см. Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры).
  3. Не забудьте взять выписку из домовой книги на предмет регистрации в квартире «лишних» людей.
  4. Если оформляете договор купли-продажи квартиры с ипотекой, то необходимо получить согласие банка.

***

При правильном подходе никаких проблем при покупке квартиры с обременением в виде ипотеки не возникнет. Если вы сомневаетесь в своих силах, вы всегда можете обратиться за помощью к риэлторам.

***

Больше полезной информации — в рубрике «Купля-продажа квартиры».

Покупка залоговой квартиры с торгов

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Как проверить наличие ареста

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

«Сложные» обременения

При доверительном управлении необходимо уточнять условия договора. В некоторых случаях собственник может самостоятельного расторгнуть отношения с управляющей компанией, но при инвестиционных сделках они могут перейти на нового собственника. Для этого необходимо заключение дополнительных соглашений. Это удобно, если недвижимость приобретается для последующей сдачи в аренду.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя

Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто

В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Совместно нажитое имущество

Например, квартира, купленная в браке, выставленная на продажу в ходе семейных отношений или после их расторжения, документально не имеет обременений, но продать ее можно только с согласия обоих супругов. Эта распространяется и на ситуации, когда жилье оформлено в собственность только мужа или жены

Согласие важно получить в письменном виде, иначе второй супруг может оспорить сделку. Исключения возможны при наличии брачного договора, в котором отдельно прописаны права на собственность

Сложная история перехода собственности

Частая смена собственников, особенно в результате дарения, должна насторожить при покупке. Таким образом прежние владельцы могли избавляться от имущества, намеренно ухудшая свое материальное положение, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. Еще один вариант — криминальные цепочки. Сначала квартира оформляется в собственность с помощью преступных схем, после этого права на недвижимость передают в ходе фиктивной купли-продажи подставному человеку и выставляют жилье на реализацию по рыночной цене. «Маркерами», сообщающими о потенциальной опасности, можно считать более 5 переходов прав за всю историю квартиры либо 3 перехода за последние 3 года.

Наследная квартира

Покупать квартиру, полученную в результате наследования по завещанию, рискованно. Тревогу вызывают свежие переходы прав. Формально права на имущество наследники могут предъявить в течение полугода. Но в некоторых случаях судом могут быть удовлетворены претензии, полученные в более поздний срок. Рисков больше, если наследодатель — мужчина. В этом случае возможно появление внебрачных детей. Считается, что опасность практически нивелируется через 3 года после оформления права собственности.

Гость форума
От: admin

Эта тема закрыта для публикации ответов.