Как получить от застройщика неустойку? личный опыт

Алан-э-Дейл       21.05.2023 г.

Оглавление

• Что значит гарантия на квартиру в новостройке?
• В какой суд подать иск
• Шаг 2. Оформление требований
• Причины и основания для иска
• История из жизни
• Вопрос собственности
• Как зафиксировать дефекты
• Что делать, если застройщик не желает устранять дефекты?
• Сила документов
• Что делать при обнаружении строительных недостатков
• Гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов
• Какие сроки устанавливает закон и от какого момента их считать
• Выводы

Что значит гарантия на квартиру в новостройке?

Покупка жилья у застройщика всегда сопровождается заключением договора долевого участия (ДДУ). Текст договора содержит условия, на которых совершается покупка.

В ДДУ обязательно входят следующие пункты:

• Стоимость жилья.
• Сроки передачи недвижимости застройщиком покупателю.
• Характеристики объекта.
• Гарантийные обязательства застройщика.

Процесс приобретения жилья в новостройке регулируют следующие нормативные акты:

• Гражданский Кодекс РФ.
• Закон о ЗПП № 2300-1.
• ФЗ № 214 от 30.12.2004 г.

Согласно вышеуказанным документам, застройщик обязан соблюсти абсолютно все условия, прописанные в ДДУ.

Гарантийные обязательство означают, что покупателю по окончании строительства должен быть передан объект, отвечающий всем нижеперечисленным параметрам:

• Установленным градостроительным актам.
• Принятому техническому регламенту.
• Соответствие готовой недвижимости предъявленному покупателю ещё до совершения сделки проекту от застройщика.

Объём работ, выполняемых застройщиком по гарантии, регламентируется ФЗ № 214 ст. 7. Сроки данных обязательств могут варьироваться сторонами на этапе заключения ДДУ.

В какой суд подать иск

В спорах с застройщиками истцы имеют право подавать документы не по месту нахождения строительной организации, а по месту своего жительства или пребывания. Разумеется, в том случае, если спор возникает по вопросам участия в долевом строительстве или в сфере закона о защите прав потребителей. Если вы затеваете тяжбу на общеправовых основаниях, то иск подаете по месту нахождения ответчика. К общеправовым можно отнести иск о признании заключенного договора недействительным.

И еще один случай — когда споры возникают о правах на недвижимое имущество. Такие споры относят к случаям исключительной подсудности, поэтому проводятся по месту нахождения имущества.

Иногда коварные девелоперы в договорах прописывают конкретный суд, в котором должны рассматриваться споры. Например, указывают третейский. Вы должны знать, что в соответствии с законом о защите прав потребителей, вы имеете право выбора подсудности, то есть суда, в котором будет рассматриваться дело. Поэтому, подавая иск, одновременно ходатайствуйте о признании недействительным пункта о рассмотрении споров в назначенных судах. Иначе суд будет иметь основания отклонить иск как направленный в ненадлежащую инстанцию.

Шаг 2. Оформление требований

Итак, покупатель обнаружил недочеты на объекте и у него появились претензии к застройщику. Все недостатки фиксируются в акте несоответствия. Данный документ с подписью представителя строительной компании должен быть составлен в двух экземплярах.

Чтобы понять, что делать дальше, стоит разобраться непосредственно в самих дефектах. Делят их на существенные и несущественные.

К числу существенных относятся неполадки, жить с которыми в квартире невозможно: сломанные двери, неисправная система канализации, отсутствие тяги в вентиляции и т. д. При обнаружении такого рода погрешностей составляют акт осмотра с описанием недостатков. При этом акт приема-передачи подписывать нельзя – до тех пор пока застройщик не выполнит одно из условий, перечисленных в 214-ФЗ:

– устранение неполадок безвозмездно и в разумные сроки;

– снижение стоимости жилья;

– возмещение расходов на ремонт, выполненный дольщиком.

После того как проблемный вопрос между сторонами урегулирован, составляют новый акт, в котором ставят фактическую дату приемки квартиры.

Будьте осторожны! Иногда застройщик предлагает собственнику подписать акт до устранения брака, предоставляя взамен гарантийное письмо. Но рассчитывать на то, что впоследствии компания выполнит свои обязательства, как правило, не приходится.

В случаях обнаружения несущественного брака, например, трещин или царапин на поверхностях, неровностей на стенах и потолках, подписывают как дефектную ведомость, так и акт приема-передачи с указанием недочетов на объекте. Далее следует договориться с застройщиком о сроках и обязательно зафиксировать этот момент в документах. С компанией можно подписать соглашение об устранении дефектов либо вручить представителю под подпись претензию с требованием устранить брак в конкретный срок.

Причины и основания для иска

Почти во всех случаях споров с застройщиком истцы обращаются за помощью к судебной инстанции по причинам:

1. Пропуск срока сдачи дома. В ДДУ обязательно прописывается срок, в течение которого сдается объект.
2. Наличие недостатков в построенном доме. Некоторые из недочетов носят неустранимый характер. Обычно после сдачи застройщик приглашает дольщика осмотреть квартиру. Если покупателю не понравится техническое состояние жилья он вправе потребовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок. При отказе дольщик имеет право обратиться в суд.
3. Внесение изменений в проектную декларацию без согласования с дольщиком. Например, нередки ситуации, когда при покупке квартиры застройщик обещает наличие зеленой территории у дома. Вместо парка строится торговый центр. Это повод обратиться в суд.
4. Повышение стоимости договора. Цена квартиры устанавливается один раз. Она прописывается в ДДУ. Не подлежит изменениям.
5. Застройщик не выполнил часть работ, например, не выполнил черновую отделку помещения. Это повод обратиться за помощью к суду.
6. Длительность строительства. Если на объекте строительные работы прекращены на срок более 6 месяцев, нужно обращаться в суд.

Долгострой – это одна из распространенных проблем. Возведение дома ведется с привлечением дольщиков, которые вносят собственные средства на участие в строительстве. Срок сдачи объекта можно изменить, но не устным предупреждением. Необходимо составлять дополнительное соглашение к договору. Его подписывают все дольщики. Но соглашаться с этим документом необязательно: граждане должны внимательно прочитать соглашение и проанализировать ситуацию. Из нее можно выйти несколькими путями:

1. Если граждане воочию видят, что строение почти готово и не хватает нескольких месяцев на отделку, то застройщик обращается к ним о переносе срока сдачи. По словам партнера, перенос даты – это необходимая процедура. В ином случае, ему придется выплачивать неустойки и штрафы. Денег после этого не останется, и срок сдачи продлится еще дольше. В этой ситуации можно подписать дополнительное соглашение. И ждать, пока внешняя отделка строения будет завершена.
2. Дом не построен, либо возведен, но не полностью. Застройщик делает людям предложение о том, чтобы перенести сроки сдачи примерно на 2 года. В этой ситуации не стоит доверять партнеру, так как он, скорее всего, недобросовестный. Лучшее, что можно придумать – это дождаться окончания строительных работ, а потом взыскать неустойку с недобросовестного застройщика.

Цена ДДУ неизменна на всем протяжении срока его действия. Это одно из условий, которое характеризует правоотношения между сторонами именно по ДДУ. Тем не менее, существует несколько ситуаций, когда стоимость квартиры может поменяться. Например, после приемки квартиры БТИ замеряет помещение. Если его площадь увеличивается по сравнению с заявленной ранее, то за лишние квадратные метры придется платить. Если площадь помещения меньше, то покупатель вправе рассчитывать на получение денежных средств назад.

В этом процессе существует ряд нюансов, которые выявлены в процессе рассмотрения споров по этому вопросу. По ним сложилась судебная практика, которая говорит о том, что изменение габаритов жилого помещения не может быть больше, чем 1-3 метра от того, что изначально прописывалось в договоре. В ином случае, если изменение площади больше по метрам, со стороны застройщика это будет считаться нарушением. Тем более, когда он требует с покупателя обязательной доплаты за излишне предоставленные метры. Покупатель не соглашается с этим требованием, обращается в суд. Стоимость в ДДУ отражается ценой квадратного метра, а также в целом, за всю квартиру. Некоторые застройщики, опираясь на правовую неграмотность покупателя, говорят о том, что доплата по метрам происходит по рыночной цене. Это не так: по стоимости квартиры, указанной в ДДУ. Кроме того, нужно уметь договариваться со второй стороной. Например, у покупателя существуют к ней серьезные претензии по поводу качества заливки полов, либо выравнивания стен в помещении. Стороны могут договориться между собой, что покупатель закрывает на это глаза. Взамен застройщик прощает лишние метры в квартире.

История из жизни

Валентина Петровна Ш. решила улучшить свои жилищные условия и купила квартиру в новеньком доме в ТиНАО у довольно известного застройщика. Во время приемки женщина не заметила каких-либо серьезных недостатков и подписала акт приема-передачи. Квартира сдавалась с готовым ремонтом, поэтому заселиться удалось довольно быстро. Но так как было лето, хозяйка почти все время проводила у себя на даче.

Только осенью, когда урожай с собственного огорода был полностью собран, Валентина окончательно переехала в новую квартиру. И вот тут-то и обнаружилось, что из окон нещадно дует, а створки нормально не закрываются. Знакомый мастер сказал, что это гарантийный случай.

Женщина обратилась в управляющую компанию, чтобы та истребовала гарантию с производителя. Однако представитель УК, вместо того чтобы провести полноценный осмотр, заявил, что никто ничего менять не будет, потому что «уже прошло время» и «надо было по-человечески принимать квартиру». А еще он почему-то решил, что женщина «била молотком по окну», поэтому вердикт был таков: пусть не рассчитывает на содействие и меняет окна за свой счет.

Но Валентина Петровна оказалась дамой неробкого десятка. Она выяснила, что УК не работает в тандеме с застройщиком. Проконсультировавшись с юристом, она пошла прямиком в головной офис строительной компании и поведала о случившемся. Там же она немного поскандалила, сообщила, что намерена идти в суд, и подробно расписала, какими будут все ее дальнейшие шаги.

Застройщик внимательно выслушал аргументы и предпочел решить проблему мирным путем. Окна Валентине Петровне совершенно бесплатно заменили по гарантии. И в кратчайшие сроки.

К сожалению, подобные истории – не редкость. Именно поэтому покупатели квартир в новостройках должны знать, на что распространяется гарантия, и как отстаивать свои интересы.

«Гарантия касается скрытых дефектов, которые нельзя обнаружить при приемке квартиры. К сожалению, не всегда при осмотре квартиры перед подписанием акта у покупателя есть полноценная возможность найти все недостатки. Например, если новостройка сдается летом, невозможно оценить работу системы отопления и качество межпанельных швов, из которых не должно дуть морозным воздухом»Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege

Вопрос собственности

Но в любом случае, если застройщик или его агент не выполняет своих обязательств и затягивает срок оформления свидетельства о собственности, покупатель имеет право расторгнуть договор на оказание услуг и потребовать возврата уплаченных средств, а также может требовать возмещения иных убытков. Однако торопиться здесь не нужно, прежде чем расторгать, надо понять, в чем причина задержки – от этого зависит, что можно требовать с застройщика или его агента.

«Чаще всего задержка происходит не по вине застройщика, а по причине затягивания согласования акта реализации инвестиционного проекта в органах власти», — говорит Василий Шарапов («Сити-XXI век»). Например, администрация или генподрядчик могут тянуть с подписанием документов о завершении строительства, могут возникнуть проблемы с подключением коммуникаций и т.п.

«В подобных случаях, если застройщик свои обязательства по строительству дома выполнил, квартира фактически передана, а покупатель в ней уже живет и несет расходы по оплате коммунальных платежей, оформить квартиру в собственность, как правило, можно через суд. При удовлетворении иска право собственности будет зарегистрировано Росреестром на основании решения суда, поэтому никаких документов от застройщика уже не потребуется», — рассказывает адвокат Олег Сухов. Но потребовать каких-либо компенсаций с застройщика за затягивание сроков, скорее всего, не получится.

«А вот если причина задержки — недобросовестные действия самого застройщика, например, требование уплатить расходы за содержание общедомового имущества и коммунальные платежи, которые застройщик понес с момента введения дома в эксплуатацию и до момента передачи квартиры дольщику, или требование доплатить разницу за лишние квадратные метры, то уместно будет обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки (1/150 ставки рефинансирования с даты подписания договора по оказанию услуг до даты возмещения средств. – От ред.) и морального вреда. Причем если до суда застройщику направлялась соответствующая претензия, суд взыщет с него штраф в размере 50% от присужденной по иску неустойки (пункт 6 статья 13 «Закона о защите прав потребителей»)», — сообщает адвокат Олег Сухов.

«И надо отметить, что в последние годы судебные иски по таким делам стали довольно распространенной практикой, поэтому рассмотрение обращений о признании прав собственности на квартиру-новостройку происходит по четко выработанной схеме — быстро и безболезненно для дольщика (покупателя)», — отмечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), и в большинстве случаев суд принимает решение в его пользу. Правда, при использовании «серых» схем могут возникнуть проблемы с доказательствами, а иногда всплывают очень скользкие моменты, например, выясняется, что дом вообще построен незаконно. Однако таких случаев не так уж и много.

А еще стоит заметить, что «если инвестор финансирует строительство путем оплаты паев в жилищном кооперативе, то по закону право собственности на квартиру он приобретает с той даты, когда вносится последний пай (т.е. все паи получаются оплаченными)», — объясняет Василий Шарапов («Сити-XXI век»). И в данном случае помощь застройщика в оформлении свидетельства о собственности еще менее актуальна, хотя для распоряжения квартирой зарегистрировать право собственности в Росреестре необходимо и пайщику. Но делать это лучше самостоятельно, тогда и переживать за нарушение обязательств посредниками не придется. В общем-то, этого принципа стоит придерживаться и при других схемах реализации жилья – насколько это возможно, тогда судиться не придется.

Как зафиксировать дефекты

Если покупатель недоволен состоянием квартиры, он не должен подписывать акт приема-передачи. Все обнаруженные при осмотре недостатки нужно занести в акт осмотра. Он составляется в двух экземплярах. Один из них передается представителю строительной компании, а другой остается у покупателя. Сроки исправления недочетов также стоит обязательно закрепить документально. Помимо этого, можно делать фотографии и производить видеосъемку квартиры. При необходимости фото- и видеоматериалы можно использовать в качестве доказательств в суде. После того как дефекты зафиксированы, необходимо направить девелоперу письменное уведомление с требованием устранить недостатки. Строительная компания должна устранить проблемы в срок, указанный в смотровом листе, или в течение трех месяцев. Иногда бывает, что компания-застройщик не спешит решать вопрос, и оговоренные в ДДУ сроки передачи недвижимости затягиваются. В таком случае собственник квартиры может обратиться в суд с требованием взыскать неустойку и выплатить компенсацию. Стоит понимать, что чем раньше обнаружен строительный брак, тем проще будет добиться его устранения. Поэтому не стоит спешить, а тем более подписывать акт приемки без предварительного осмотра квартиры.

Если застройщик отказывается рассматривать претензии, покупатель может обратиться в независимую строительно-техническую экспертизу. Это поможет установить причину проблемы и подтвердить, что выявленные недостатки возникли по вине застройщика. Например, из-за нарушения строительных и технических регламентов.

Что делать, если застройщик не желает устранять дефекты?

Подписание акта приемки вовсе не означает, что застройщик освобождается от ответственности. В соответствии с п. 2 ст. 7 ФЗ № 214 дольщик вправе потребовать устранить недостатки за счет строительной организации в разумные сроки. Для этого покупатель должен:

1. зафиксировать выявленные недочеты (сфотографировать или снять на видео);
2. пригласить специалиста-эксперта, который опишет дефект и оценит предварительную стоимость ремонта;
3. направить в адрес застройщика претензию с приложением всех документов.

Чтобы организация не затягивала с ответом, следует сослаться на закон о защите прав потребителей и потребовать принять решение в течение 10 дней.

Сила документов

В суд нужно предъявить доказательства того, что покупатель (дольщик) уже обращался к застройщику с требованием выполнить обязательства, заплатить неустойку и/или расторгнуть договор по соглашению сторон. В качестве таких доказательств могут выступать письменные претензии, копии писем и заявлений в адрес застройщика, почтовые уведомления о доставке писем, чеки и квитанции, свидетельствующие об их отправке, письменные ответы застройщика и т.п.

Прочий же комплект документов зависит от конкретной ситуации и сути иска. Например, если застройщик нарушает срок сдачи объекта, а дольщик хочет расторгнуть договор никаких дополнительных документов вообще не нужно: «Сам факт задержки строительства будет установлен в суде, когда он проанализирует условия договора о сроках строительства», — говорит адвокат Олег Сухов. Но если ранее срок сдачи объекта уже переносился, то к исковому заявлению нужно приложить соответствующее дополнительные соглашения к договору. А если срок сдачи объекта был задержан, но дольщик (покупатель) договор не расторгал и рассчитывает на взыскание неустойки, к пакету документов следует добавить акт приема-передачи квартиры, который как раз свидетельствует, что квартира передана с нарушением сроков.

В спорах же о качестве жилья нужно предоставить акт о несоответствии сдаваемого помещения техническим нормам, а также результаты экспертизы. А если несоблюдение застройщиком требований по качеству было установлено уже в ходе эксплуатации квартиры в гарантийный период, то нужен акт приема-передачи жилья и акт о выявленных недостатках. Кроме того, если нарушение требований по качеству и/или устранение ошибок привело к материальному ущербу, можно требовать компенсации затрат с застройщика. «Но в этом случае, когда заявлено требование о взыскании с застройщика убытков, вызванных устранением недостатков в квартире, истцу необходимо доказать как наличие самих недостатков, так и размер затрат по их устранению, что можно подтвердить оценочной строительно-технической экспертизой», — объясняет адвокат Олег Сухов. Так что в суде не обойтись еще и без этого документа.

Что делать при обнаружении строительных недостатков

К приемке квартиры стоит подходить с особой тщательностью и ответственностью Не нужно торопиться как можно скорее получить ключи и не глядя подписывать акт приема-передачи. Именно этот документ является подтверждением того, что собственник согласен со всем, что получает. Если квартира сдана с недостатками, то после подписания акта требовать возмещения или устранения дефектов будет проблематично.

При осмотре квартиры собственнику стоит тщательно проверять оборудование на корректность его работы, осматривать все швы и стыки плит, проверять неровности и наличие трещин в стенах, потолках или полу. Зачастую, при осмотре, представитель компании-застройщика выдает стандартный листок осмотра (дефектный лист), служащий приложением в акту приема-передачи. Именно в этот бланк необходимо вносить дефекты, если таковые будут обнаружены в ходе осмотра квартиры. При отсутствии дефектного листа можно составить его на обычном листе бумаги от руки.

После того, как дефектный акт составлен в 2-х экземплярах, один отдают застройщику, а второй подписью от компании застройщика собственник оставляет у себя. Если принимать акт в компании не хотят, то его направляют письмом с уведомлением, а также подкрепляют претензией. В претензии необходимо указать не только перечень недостатков, но и сроки, в течение которых должны быть устранены ошибки.

Гарантийные обязательства застройщика по устранению дефектов

Законом установлено, что дольщик вправе рассчитывать на устранение застройщиком дефектов и проблем, связанных с конструкциями и оборудованием строительного объекта,в течение определённого срока.

В общий список гарантийных систем входят следующие элементы:

• шахты и вентиляционное оборудование;
• общедомовая система отопления;
• лифты;
• системы ЖКХ, обеспечивающие подачу в дом газа, электричества и воды.

Застройщик несёт ответственность за системы, которые находятся внутри здания, поэтому при возникновении проблем с подачей газа или выявлении иных недостатков, дольщик может предъявлять претензии к застройщику.

Как только дом введён в эксплуатацию, у жильцов имеется 5 лет для подачи претензии при обнаружении дефекта с требованием устранения недостатков, например, таких как:

• Повреждение наружных и внутренних стен здания.
• Проблемы с подъездами.
• Дефекты фасадов дома (отпадание облицовки, влажные стены и пр.).
• Повреждения несущих элементов сооружения (например, провисание потолков в квартире).
• Деформации в стеклопакетах и проблемы с металлическими дверьми.

Совет! Если представитель застройщика уверяет, что выполнит обязательства по договору попозже, не подписывайте акт приёма-передачи квартиры.

Чаще всего после подписания и сдачи объекта застройщик забывает об устных обещаниях, и доказать его вину будет сложнее.

Как только здание передаётся в эксплуатацию застройщиком, ответственность за функционирование основного оборудования перекладывается на управляющую компанию.

Если после сдачи объекта в эксплуатацию проявится одна из вышеперечисленных проблем, устранять их придётся УК, а не застройщику.

Какие сроки устанавливает закон и от какого момента их считать

Срок устранения недостатков застройщиком сформулирован по закону № 214 от 30 декабря 2004 г., как «разумный». Общее определение обосновано отсутствием точных знаний о сути реальных проблем. Понятно, что замена негодной ручки в дверях проще и дешевле по сравнению с заливкой новой бетонной стяжки. Подразумевается квалифицированное выявление дефектов с последующей подготовкой действительно обоснованной претензии.

Проще всего, когда точные сроки указаны в тексте договора купли продажи вместе со штрафным санкциями. В этом случае излишни подробные комментарии. При отсутствии взаимопонимания с застройщиком дольщик обращается с иском в суд.

Следует помнить, что закон «О защите прав потребителей» (ФЗ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. в новейшей редакции от 18 марта 2019 г.) устанавливает максимальный срок на исправление недостатков по любым услугам не более 45 дней.

Кроме срока устранения недостатков очень важно понимать, какой гарантийный срок установлен на работы. Он установлен общими нормами действующего законодательства

По упомянутому закону № 214 минимальная длительность гарантийных обязательств составляет:

• 3 года – на водопровод, электроснабжение, другие инженерные системы;
• 5 лет – на строительные конструкции.

Соответствующий срок рассчитывается «автоматически» с даты подписания акта приемки-передачи. Гарантия подразумевает, что обнаруженные в этот период недостатки – полностью ответственность застройщика.

Недостатки можно обнаружить сразу при приемке или позднее, если они были скрытыми.

Выводы

В целом же, следование следующим рекомендациям позволит дольщику избежать многих проблем в будущем и минимизировать издержки:

1. Покупать жилье и заключать договор долевого участия только с надежным застройщиком, имеющим хорошую репутацию, давно присутствующим на рынке и использующим передовые технологии, материалы строительства.
2. Периодически посещать строительную площадку и интересоваться этапами возведения дома или изучать фотографии и график строительства на сайте.
3. В случае обнаружения дефектов не подписывать первоначальный акт приема-передачи, в котором они не будут зафиксированы (даже в случае устных заверений застройщика об их быстром устранении или запугивании покупателя).
4. При некомпетентности дольщика целесообразнее на встречу по передаче квартиры пригласить специалиста, который поможет выявить имеющиеся недостатки и зафиксировать их (есть специализированные компании, предоставляющие такие услуги за дополнительную плату).

В любом случае дефекты и недочеты характерны не только для жилья «эконом» класса, но и для квартир в элитных жилых комплексах. К процедуре осмотра, передачи квартиры и общего имущества многоквартирного дома, а также к подписанию акта приема-передачи объекта  следует подходить очень внимательно. За обнаруженные недостатки и возмещение убытков застройщик должен будет ответить в соответствии с действующими нормативными актами (ЖК РФ, 214-ФЗ, Закон «О защите прав потребителей» и ГК РФ), которые определяют и защищают интересы участников долевого строительства.

Это может быть полезным:

• Подать заявку на ипотеку во все основные банки одновременно и онлайн
• Рефинансирование ипотеки в ВТБ 24: как уйти от другого банка и снизить ставку
• Калькулятор ипотеки Россельхозбанка с досрочным погашением
• Иски, которые может предъявить дольщик для защиты своих прав
• Неустойка за просрочку по 214-ФЗ и возможности ее взыскания с застройщика