Договор найма квартиры: обязательства сторон и условия, которые должны выполняться

Алан-э-Дейл       10.05.2023 г.

Оглавление

• Разновидности
  • Социальный найм
  • Если принимает участие юрлицо
  • Коммерческий найм
  • Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилья
• Могут ли выселить нанимателя и членов его семьи из жилого помещения
• Кто может оформить договор социального найма
• Чем отличается аренда жилья от найма
  • Основное отличие
  • Стороны договора
  • Форма договора
  • Заключение и регистрация
  • Сроки
  • Условия расторжения
  • Налоги
  • Что такое субаренда и поднаем
• Права сторон по договору найма жилого помещения
• Права и обязанности сторон соглашения
• Понятие нанимателя и найма помещения
  • В чем отличие от аренды?
• Условия расторжения договора коммерческого найма и выселения жильцов
• Существенные условия договора коммерческого найма
• Наймодатель имеет право и обязан

Разновидности

Социальный найм

Сторонами сделки при социальном найме являются органы местной власти и физическое лицо.

Договор социального найма может быть заключен только в отношении жилья, которое находится во владении государства в тех случаях, когда наниматель соответствует определённым условиям, т. е. нуждается в улучшении условий проживания и имеет на руках решение соответствующего органа.

Если принимает участие юрлицо

Справка: Если одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то договор найма заключить невозможно — следует составлять договор об аренде квартиры.

Между этими документами существует ряд отличий:

• Объектом найма может выступить только помещение, принадлежащее к жилому фонду. Договор аренды может быть заключен также в отношении производственных, офисных и складских помещений.
• Найм возможен только в том случае, если участники сделки – физ. лица.
• Участниками арендных отношений являются арендатор и арендодатель, наименование сторон в обязательном порядке должно содержаться в тексте соглашения.

Коммерческий найм

Одной из сторон является владелец жилого помещения и его доверенное лицо (наймодатель), который принимает на себя обязательства по предоставлению другому участнику сделки (нанимателю) помещения, пригодного для проживания, за установленную плату для владения и пользования в течение всего срока действия соглашения (согласно пункту 1 статьи 671 ГК РФ).

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилья

Наймодатель обязан передать свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Его обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений в многоквартирных домах устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Наниматель обязан использовать жилье только для проживания. При этом он должен обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Наниматель и члены его семьи вправе разрешить безвозмездное проживание временным жильцам сроком до шести месяцев. У временных жильцов нет права пользования жилым помещением, всю ответственность за их действия несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении срока проживания.

Размер платы по договору коммерческого найма устанавливается по соглашению сторон. Изменение размера оплаты возможно только по взаимному соглашению сторон. Наймодатель не вправе изменять эту сумму без согласия нанимателя до прекращения договора коммерческого найма.

Расторжение договора найма возможно по взаимному согласию сторон, по желанию нанимателя, который должен предупредить об этом наймодателя за 3 месяца.

Наймодатель может расторгнуть договор коммерческого найма только через суд в установленных случаях:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Последствием расторжения договора является выселение из жилого помещения нанимателя, членов его семьи и всех временных жильцов.

Нередко жилищные споры приходится решать в суде, предъявляя:

• Исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения
• Исковое заявление о признании не приобретшим прав на жилье
• Исковое заявление о признании утратившим право пользования
• Исковое заявление о признании членом семьи
• Исковое заявление о вселении в жилое помещение
• Исковое заявление о выселении временных жильцов

Могут ли выселить нанимателя и членов его семьи из жилого помещения

Такое тоже может быть. Расскажу, по каким причинам это может произойти. В большинстве случаев выселять жильцов будут в судебном порядке.

Если дом признают аварийным или государству понадобится участок, на котором он стоит, для общих нужд — например, для строительства трассы, — всех жильцов расселят. Тем, кто проживает в таком доме по договорам социального найма, наймодатель должен предоставить другие помещения. Новое жилье должно быть благоустроенным по меркам этого населенного пункта, равнозначным по общей площади прежнему, отвечать установленным требованиям и находиться в границах этого населенного пункта.

Например, если наниматель с семьей жил в 45-метровой двухкомнатной квартире со всеми удобствами, его могут переселить в такую же квартиру или чуть больше. Дать ему жилплощадь 40 м² нельзя.

Если наниматель постоянно нарушал права соседей, использовал жилье не по назначению — например, устроил склад — или бесхозяйственно обращался с ним. В этом случае его могут выселить без предоставления другого жилья.

Выселение — крайняя мера воздействия и может применяться только по решению суда. Сначала нарушителю выносят предупреждение. Если это не помогает, у наймодателя появляется основание, чтобы обратиться в суд. И в некоторых случаях суд становится на сторону наймодателя — например, в Сахалинской области суд и выселил гражданина, который систематически нарушал права и законные интересы соседей.

Под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей понимаются такие действия, которые нарушают требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические или экологические нормы. Например, гражданин громко слушает музыку или делает ремонт в ночное время.

Если наниматель сделал перепланировку и отказывается привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок, суд по иску наймодателя может принять решение о расторжении договора социального найма и выселить из жилого помещения.

Если наниматель с семьей выехали в другое место жительства насовсем, а не временно, договор социального найма жилого помещения будет считаться расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено законом. В этом случае наймодатель может в судебном порядке потребовать, чтобы их признали утратившими право на жилое помещение.

Чтобы не потерять право на проживание в квартире, нанимателю нужно продолжать оплачивать коммунальные услуги и вовремя вносить плату за жилье. Человек может долго отсутствовать, если его отправляют в длительную командировку или он уезжает в другой город, чтобы ухаживать за больным родственником. Главное, чтобы при этом наниматель предполагал вернуться в это жилье для постоянного проживания.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи не платят за жилье и коммунальные услуги больше полугода без уважительных причин, их могут выселить в судебном порядке. Взамен таким гражданам должны предоставить по договору социального найма другое жилье, размер которого будет соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Если суд решит, что плату жильцы не вносили по уважительным причинам, например из-за длительных невыплат зарплаты, болезней, наличия в семье несовершеннолетних детей и инвалидов, он откажется удовлетворять иск. А если наниматели не платили без уважительных причин, суд может удовлетворить требование администрации. Как, например, Наниматели больше полугода не платили за квартиру. В результате суд вынес решение: расторгнуть с ними договор социального найма, выселить из квартиры и предоставить жилое помещение в общежитии.

Если суд признает невозможным совместное проживание граждан, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав бывших родителей могут выселить из жилья. Другое жилье им не предоставят. Требования могут заявить законные представители несовершеннолетних, органы опеки и попечительства или прокурор.

При расторжении или прекращении договоров найма специализированного жилья — например, помещений в общежитиях, домах престарелых, ветеранов — граждане должны освободить жилье, которое они занимали по этим договорам. Если жильцы откажутся это сделать, наймодатель может выселить их в судебном порядке без предоставления других жилых помещений за некоторыми исключениями.

Кто может оформить договор социального найма

Со стороны арендодателя это может быть любой орган, которому государство или муниципалитет дали все полномочия по этому вопросу. Например, в Краснодаре это администрация муниципального образования город Краснодар.

Со стороны нанимателей это лица, которых признали нуждающимися в жилых помещениях. Расскажу, в каких случаях могут признать такими.

Если у человека нет собственного жилья или жилья по договору соцнайма

Важно, чтобы жилья не было не только у такого человека, но и у членов его семьи. Если человек или члены его семьи уже снимают жилье по договору социального найма — причем неважно, комнату в общежитии или в доме престарелых — и на каждого проживающего приходится площадь меньше учетной нормы

Учетную норму устанавливают региональные власти. Например, в Хабаровске на учет поставят тех граждан, на которых приходится не больше 12 м². Для Москвы норма — 10 м² площади жилого помещения. Если человек или члены его семьи владеют жильем на праве собственности и на каждого члена семьи приходится площадь меньше учетной нормы, установленной в регионе. Если люди проживают в помещении, не отвечающем требованиям, установленным для жилых помещений, — например, в доме, который скоро будут сносить или реконструировать. Те, кто снимает квартиру или комнату в квартире по договору социального найма или члены семьи собственника квартиры, где есть человек с открытой формой туберкулеза или другим тяжелым хроническим заболеванием. Жить с ним в одной квартире нельзя из-за риска заразиться, поэтому если жить им больше негде, то предоставляют другое жилье.

При этом важно, чтобы человек был признан малоимущим, без этого в предоставлении жилья откажут. Возможность получить соцнаем есть только у малоимущих без жилья или с жильем недостаточной площади

В региональном законодательстве могут быть дополнительные основания и условия, чтобы признать человека нуждающимся в жилом помещении. Например, таковыми могут признать независимо от учетной нормы москвичей, которые живут в многоквартирных домах, в которых нет хотя бы одного из видов удобств: электроснабжения, водопровода, канализации, отопления, ванны или душа, газовой или электрической плиты, горячего водоснабжения или газовой колонки.

Иногда граждане специально ухудшают свои жилищные условия, чтобы их можно было признать нуждающимися в жилье. Например, меняют квартиру на меньшую, фиктивно разводятся или вселяют в квартиру новых жильцов. Если это вскроется, таких людей могут поставить на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не раньше чем через пять лет со дня, когда они ухудшили свои условия.

Например, житель города Камышина обратился в администрацию с просьбой предоставить ему жилое помещение. В качестве основания он указал, что живет в одной комнате с матерью, которую в отношении него лишили родительских прав. Получалось, что по закону они друг другу посторонние люди и жить вместе не могут. Помимо этого, на каждого из них приходилось всего по 6 м², хотя минимальная норма в этом регионе — 10 м².

Администрация отказала, и  В суде выяснилось, что раньше этим гражданам уже выделяли жилье, причем две комнаты площадью 25,4 м². Но гражданин вселяться в них не захотел.

Когда мать надумала приватизировать комнаты, он отказался участвовать в приватизации. В результате мать приватизировала все на себя и одну комнату продала. Администрация сочла, что у гражданина была возможность жить отдельно от матери. Но своими действиями он сам ухудшил свои жилищные условия, а значит, не имеет права на жилье по социальному найму. И суд с администрацией согласился.

Чем отличается аренда жилья от найма

Рассматриваемые понятия имеют много отличий. При этом разница между ними затрагивает участников соглашений, сроки заключения договоров, правила оформления.

Основное отличие

Главным отличием считается то, что наем предусмотрен между физическими лицами. При этом отношения аренды возможны между физическим и юридическим лицом. Также субъектами договора могут только юридические лица.

Стороны договора

Сторонами найма выступают только физические лица. В таком соглашении собственник или уполномоченное им лицо именуется наймодателем. При этом лицо, которое хочет снять жилье, выступает как наниматель.

Если сторонами договора являются физическое и юридическое лицо или две компании, требуется применять аренду жилья. При этом лицо, сдающее помещение, называется арендодателем, а тот, кто снимает его, – арендатором.

Форма договора

Соглашения рекомендуется заключать в письменной форме. Нарушение этого правила создает определенные сложности при возникновении споров. К тому же несоблюдение формы заключения договора часто приводит к признанию сделок недействительными.

Заключение и регистрация

Если договор аренды заключен позднее 4 марта 2013 года и срок действия превышает 1 год, то его обязательно требуется регистрировать. Договор найма жилья не требует обязательной регистрации. Однако участники могут добровольно зарегистрировать документ в государственном органе.

Сроки

Срок аренды определяется сторонами. Если он не установлен, то соглашение считается заключенным на неопределенный период времени. В такой ситуации стороны могут в любое время отказаться от соглашения

При этом важно предупредить вторую сторону минимум за 3 месяца. Максимальный период времени законодательными актами не ограничивается

Мнение эксперта
Карнаух Екатерина Владимировна
Закончила Национальный университет кораблестроения, специальность «Экономика предприятия»

Договор найма жилья нельзя заключать на период более 5 лет. Если стороны не определили срок, считается, что соглашение заключено на 5 лет.

Условия расторжения

Аренду можно расторгнуть по инициативе сторон. Это требуется делать в судебном порядке. Арендодатель может потребовать расторгнуть соглашение, если арендатор делает следующее:

• нарушает правила пользования имуществом;
• значительно ухудшает состояние имущества;
• больше 2 раз подряд нарушает сроки внесения арендной платы;
• не выполняет капитальный ремонт в установленные сроки.

Арендатору разрешается в судебном порядке расторгать соглашение в таких ситуациях:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование или создает препятствия к его эксплуатации;
• имущество обладает существенными недостатками, которые не дают им пользоваться и не были известны на момент заключения соглашения;
• арендодатель не проводит капитальный ремонт в установленные соглашением сроки;
• имущество стало непригодным к использованию не по вине арендатора.

При этом договор найма может быть расторгнут нанимателем в любое время с согласия людей, которые с ним проживают. При этом наймодателя требуется известить минимум за 3 месяца.

Наймодатель уполномочен прекратить договор в судебном порядке в таких случаях:

• невнесение нанимателем платы за жилье за 6 месяцев;
• нарушение сроков платы в течение 2 месяцев подряд в случае краткосрочного соглашения;
• разрушение или порча жилого помещения нанимателем.

Налоги

Тема налогообложения считается достаточно сложной. При этом имеет значение, какой именно договор рассматривается и кто выступает субъектом – человек или компания. Согласно общему правилу, доходы наймодателя облагаются по общей ставке 13 %.

Что такое субаренда и поднаем

Эти понятия часто встречаются, особенно при необходимости исключения контакта владельца и лица, живущего в квартире. Арендатором-посредником выступает риелторская компания или иное доверенное лицо.

Существует ряд обязательных условий подобных соглашений. Так, собственник должен дать согласие. Помимо этого, срок субаренды не должен превышать период аренды. Это же касается договора субнайма. При досрочном расторжении найма поднаем тоже прекращается автоматически.

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд.  Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья. 

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем.  Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Права и обязанности сторон соглашения

Теперь поговорим о правах сторон договора аренды.

Арендатор (наниматель) квартиры имеет следующие права:

• пользоваться жилым помещением и имуществом владельца собственности (до истечения срока аренды);
• допускать к совместному проживанию ближайших членов своей семьи (супруг, дети);
• может впускать в квартиру временных жильцов, заранее предупредив об этом владельца жилья.

Такова права арендатора по контракту аренды.

ВНИМАНИЕ! Временными жильцами являются любые лица, временно проживающие у арендатора и имеющие собственное место жительства.

Арендатор имеет следующие обязанности по договору аренды:

1. использовать помещение по назначению (только в качестве жилья), и не имеет права пересдавать квартиру третьим лицам;
2. по истечении срока аренды, должен освободить жильё;
3. в случае визита наймодателя в квартиру с целью проверки, должен беспрепятственно допустить его к осмотру;
4. в срок оплачивать счета за коммунальные услуги и телефонные переговоры;
5. нести материальную ответственность за жилище и предоставленное в пользование имущество;
6. без согласия собственника не заниматься переустройством и перепланировкой квартиры;
7. соблюдать общественный порядок.

Если арендатор исполнял свои обязанности надлежащим образом, то по окончании срока договора он имеет неоспоримое преимущество перед иными лицами — заключить соглашение на новый срок (ст.621 ГК РФ). Для этого нужно заранее сообщить владельцу квартиры об оформлении договора, отправив ему письменное уведомление.

Если владелец отказал квартиросъёмщику в перезаключении соглашения, но при этом заключил договор аренды с иным лицом, арендатор имеет право через суд потребовать перевода прав и обязанностей на себя и возмещения убытков.

Если срок договора истёк, а квартирант по-прежнему пользуется имуществом (и собственник не возражает), соглашение снова вступает в силу на неопределённый срок.

Теперь вам известно о преимущественном праве при заключении договора аренды.

Наймодатель (арендодатель квартиры) имеет следующие права:

• заключать и перезаключать договор аренды на прежних или иных условиях. Либо вправе отказаться от его заключения;
• разрешать вселение других лиц по просьбе нанимателя;
• совершать квартирные сделки;
• предлагать арендатору свой вариант размера оплаты за жильё. При этом, изменение размера оплаты в одностороннем порядке, не допускается;
• требовать от квартиранта соблюдать правила пользования жилым помещением;
• требовать от жильца своевременной оплаты за квартиру;
• проверять состояние жилого помещения и имущества в любое время, предварительно уведомив арендатора;
• требовать от квартиросъёмщика освобождения жилья по окончании срока аренды.

Наймодатель имеет следующие обязанности:

1. предоставить квартиру в аренду в надлежащем состоянии (п.1, ст.611 ГК РФ);
2. проводить капитальный ремонт (п.1, ст.616 ГК РФ);
3. обеспечить комфортное проживание с предоставлением коммунальных услуг (внося необходимую сумму за квартплату).

СПРАВКА! Все права и обязанности сторон договора прописаны в гл. 35 ГК РФ.

Таковы отношения участников договора аренды.

Понятие нанимателя и найма помещения

Наниматель жилого помещения – это лицо, получающее от наймодателя для временного проживания жильё по договору социального или коммерческого найма. Порядок социального и коммерческого найма регламентирован главой 35 ГК РФ.

Отличаются коммерческий и социальный найма следующими особенностями:

• в коммерческом найме жильё получает физическое лицо от другого физического лица – собственника помещения;
• в социальном найме в лице наймодателя выступает государство или муниципалитет.

Чтобы получить такое жильё в пользование, наниматель должен иметь статус нуждающегося в жильё и стоять на очереди на получение недвижимости.

В последствии спустя время он получит возможность его приватизировать, если по-прежнему будет удовлетворять утверждённым на законодательном уровне критериям.

Кто такой наниматель и наймодатель, мы разобрались. Осталось понять, в чем заключаются их основные права и обязанности при распоряжении жильем.

В чем отличие от аренды?

Сегодня многие ошибочно полагают, что снимать квартиру у физического лица означает – брать ее в аренду. На самом деле это не так.

Аренда как вид гражданско-правовых отношений регламентирована главой 34 ГК РФ.

К найму аренда не имеет никакого отношения. Нужно понять, арендатор и наниматель – в чем разница между ними? И тот, и другой пользуется не принадлежащим ему на правах собственности имуществом.

Отличаются арендатор и наниматель следующими характеристиками:

В роли арендатора может выступать юридическое лицо, в роли нанимателя – только гражданин и члены его семьи.
Объектом найма выступает только жилое помещение, в аренду можно сдавать офис, склад, производственный цех и многое другое.
Найм возникает между нанимателем и наймодателем, аренда – между арендатором и арендодателем.

В отличие от договора аренды расторгнуть соглашение о найме помещения по инициативе наймодателя можно только в судебном порядке.

Максимальный срок действия договора найма составляет 5 лет. При этом его не нужно регистрировать в специальных органах, даже если он заключён на максимальный срок.

Договор аренды же нужно регистрировать в обязательном порядке, если он действует более года. Поэтому многие заключают договора аренды на срок меньше года.

Социальный найм более защищён с точки зрения прав нанимателя помещения, чем коммерческий. Однако стать участником социального договора найма не так просто.

Однако до сих пор даже в 2020 году многие граждане сдают свои квартиры именно по договору аренды другим физическим лицам сроком менее года для освобождения от регистрации.

Условия расторжения договора коммерческого найма и выселения жильцов

Условия, предоставленные сторонам для расторжения контракта и выселения граждан и их семей из съёмной квартиры, не одинаковы.

Получатели помещения в данном случае имеют приоритет. С их стороны допускается съезд с места проживания по их усмотрению, при предварительном предупреждении собственника жилья через управляющую компанию за 3 месяца до расторжения контракта.

Владелец недвижимости, которым является муниципалитет, такими правами не обладает. В случае нарушений регламента проживания заселившимися, или по иным причинам, их выселение допускается только по решению суда.

Для этого вначале уполномоченное лицо со стороны администрации официально уведомляет граждан о требовании освободить помещение, занимаемое ими, в срок 3 месяца, с указанием причин.

Выселить жильцов без решения суда нельзя. Исключение составляют случаи, когда граждане выписываются и съезжают после предъявленных претензий добровольно, заключив соглашение о расторжении договора по взаимному согласию. Инициатива граждан так же регулируется составлением соглашения о прекращении права пользования помещением, исходящая по их волеизъявлению.

Прекращение пользования сопровождается снятием с регистрационного учёта. Если выселение производилось через суд, то выписка так же допускается по решению суда. При условии, что в семье нанимателей проживают малолетние дети или подростки – потребуется привлечение органов опеки и попечительства.

Существенные условия договора коммерческого найма

Прежде всего, договор найма жилого помещения должен содержать подробное описание объекта найма. Описание должно однозначно указывать на определенную жилую площадь, поэтому необходимо включить в него полный адрес квартиры, общую и жилую площадь, количество комнат. В отличие от социального, при найме жилья в частном фонде в пользование может передаваться не только квартира (или дом), но и отдельная комната.

Подробное описание жилья можно указать в самом тексте договора или в акте приемки-передачи помещения. Если вместе с жильем передается в пользование имущество наймодателя (предметы быта, мебель и др.), то и они должны быть вписаны в акт. Желательно описывать это имущество подробно, указывая марку бытовой техники, исправность и другие индивидуальные характеристики. В дальнейшем это поможет избежать обвинений наймодателя в порче его имущества.

Нанимателю обязательно надо убедиться в том, что жилье ему передает именно собственник, а им может быть обычное физическое лицо или организация. Если у жилья несколько собственников, то должно быть получено нотариальное согласие их всех, или же они сами могут подписать договор найма.

Доказать свое право собственности на жилье наймодатель может с помощью правоустанавливающих документов: выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельства о государственной регистрации прав. Чтобы убедиться в том, что жилье сдает собственник, наниматель может сам получить в Росреестре платную выписку из ЕГРН.

Вторым существенным условием договора найма жилого помещения можно назвать размер платы за жилье. Гражданский кодекс не указывает, что без согласования оплаты договор будет считаться незаключенным (такая норма действует только в отношении договора аренды помещения). В то же время статья 682 ГК РФ оговаривает, что размер платы за жилье устанавливается в договоре найма.

Как правило, размер платы за наём жилья устанавливается помесячно, но стороны могут договориться и о другом порядке, например, внесении аванса за несколько месяцев.  Достаточно часто при заключении договора найма наймодатель добавляет условие о внесении обеспечительного (гарантийного) взноса.

Эта сумма может достигать ежемесячного платежа за пользование жильем, и возвращается при расторжении договора. Если же наниматель нанес жилью или имуществу собственника какой-нибудь ущерб, то гарантийный взнос может пойти на частичное или полное возмещение этого ущерба.

Для подтверждения того, что наниматель своевременно вносит оплату за пользование жильем, к договору найма необходимо составить приложение в виде платежной ведомости или расписки о получении наймодателем этих денег. В противном случае нанимателю придется доказывать регулярное внесение оплаты за наём жилья в суде.

Обратите внимание: сама по себе сдача жилья в наём не является предпринимательской деятельностью, но полученные наймодателем доходы (если он – обычное физическое лицо, а не ИП) облагаются НДФЛ. По итогам года наймодатель должен сдать декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить 13% полученных от сдачи жилья доходов

Есть и другой вариант — стать самозанятым и платить налог по ставке 4%.

Наймодатель имеет право и обязан

К правам, а так же и обязанностям наймодателя относятся:

• право требовать своевременной оплаты жилья;
• предоставлять в найм гражданину свободное жилье;
• принимать участие, т.е. содержать, ремонтировать, общее имущество дома, где находится нанимаемое жилье;
• проводить капитальный ремонт жилища, сданного в найм;
• предоставлять нанимателю коммунальные услуги. Они должны быть качественными;
• требовать от нанимателя выполнения установленных законом правил общежития.

Если наниматель не выполняет законных требований наймодателя, то последний вправе обратиться в суд с требованием досрочного прекращения договора. В ведении наймодателя так же остается прописка, выписка гражданина с занимаемой жилплощади.